Comprador no paga la cuota pactada en compraventa de inmueble

¿Tienes razón?

Su derecho a exigir el pago se fundamenta en el contrato de compraventa y en las garantías que acordaron. Tres elementos clave: la condición de la entrega (si la transmisión de la propiedad estaba sujeta al pago total), la existencia de garantías (hipoteca, fideicomiso, retención de dominio o aval) y la posesión del bien. Si usted no trasladó la escritura y acordó retenerla hasta el pago completo, la ley y el contrato pueden protegerle. Si, por el contrario, usted ya inscribió la propiedad y el comprador incumple, su acción principal es una reclamación de cantidad y, en algunos casos, la resolución del contrato si así se pactó.

Revise las cláusulas de resolución, garantías y penalizaciones por mora. También verifique si se pactaron intereses o cláusula penal por incumplimiento. Todos esos elementos determinan si puede rescindir el contrato y recuperar el inmueble o si solo puede exigir el pago pendiente.

Cómo se soluciona

1. Reúna documentación. Reúna el contrato, recibos de pago, comprobantes de transferencias, escrituras y cualquier comunicación con el comprador. Si existe documento notarial que contiene condiciones de pago, consérvelo con especial cuidado.

1. Requiera el pago por escrito. Envíe un requerimiento de pago con notificación fehaciente donde detalle las cuotas vencidas y las consecuencias contractuales del incumplimiento. Conserve constancias de envío y recepción.

1. Negociación y propuestas de reestructura. Proponga un plan de pagos o garantías adicionales. A veces conviene renegociar plazos o asegurar el pago con avales, en lugar de litigio inmediato.

1. Ejercicio de cláusula resolutoria. Si el contrato contempla la resolución por incumplimiento y usted desea recuperar el inmueble, puede iniciar el procedimiento para resolver la compraventa y exigir la restitución del bien. Esto puede implicar compensaciones por lo cobrado y por daños.

1. Demandar el pago. Si no resulta la negociación y no desea resolver la operación, puede demandar el pago de las cuotas vencidas y los accesorios pactados. Un abogado valorará la estrategia: exigir ejecución de garantía (hipoteca), embargos u otras medidas.

1. Medidas precautorias. Si existe riesgo de que el comprador enajene el bien, un abogado puede solicitar medidas cautelares para inscribir una anotación preventiva o impedir la venta hasta resolver la disputa. Estas medidas protegen sus derechos durante el juicio.

Cuándo contratar abogado: cuando hay escrituras y transferencias, cuando el comprador se niega a negociar o cuando necesita activar la cláusula resolutoria y recuperar el inmueble. También si hay posibilidad de medidas cautelares para proteger el bien.

Qué puede pasar

1) Arreglo extrajudicial. Con frecuencia los casos se resuelven con una reestructura de pagos o con la entrega de garantías. Ventaja: se evitan costos y la operación se mantiene.

2) Conciliación o mediación. Un tercero puede formalizar un acuerdo con garantías y calendario de pagos.

3) Juicio de resolución o de reclamación de cantidad. Si se demanda y se obtiene sentencia que declare la resolución del contrato, podrá ordenarse la restitución del inmueble y la condena a devolver lo recibido, con posibles ajustes por daños. Si la sentencia declara el incumplimiento y condena al pago, la ejecución dependerá de la existencia de bienes del comprador embargables. Riesgos: si el bien fue vendido a tercero de buena fe o si las garantías son insuficientes, recuperar el inmueble puede complicarse.

Y si gana, ¿cobrarás? El cobro efectivo depende de bienes ejecutables; recuperar el inmueble puede ser la salida más beneficiosa en muchos casos si la resolución procede.

Errores que arruinan el caso

• No conservar contrato o escrituras: perder el texto del pacto reduce drásticamente las opciones.
• Inscribir la transferencia sin asegurar el pago: transferir la escritura sin garantías es un riesgo común y grave.
• No pedir anotación preventiva cuando detecta impago y riesgo de enajenación.
• Aceptar soluciones verbales sin documento: acuerde todo por escrito.
• No verificar la solvencia o antecedentes del comprador antes de vender.