Cómo incluir cláusulas sobre uso de la vivienda en el convenio regulador

¿Tienes razón?

La posibilidad de acordar el uso de la vivienda depende de tres elementos: la titularidad registral, la presencia de hijos menores y la existencia de créditos o gravámenes sobre el inmueble. Si la casa está en copropiedad, cualquier acuerdo debe respetar derechos de ambos titulares; si está a nombre de uno solo, el otro puede reclamar derechos con base en aportaciones, en el régimen matrimonial o en el interés superior de los menores. Los juzgados familiares consideran la protección de los hijos como criterio central al decidir sobre la ocupación temporal o definitiva.

Además, si existe un crédito hipotecario, el banco mantiene derechos y obligaciones; un cambio de ocupante no libera a los deudores frente al acreedor. Por eso, al pactar el uso de la vivienda conviene tener claro si la intención es adjudicar la propiedad, establecer uso temporal o vender y repartir el producto de la venta.

Cómo se soluciona

1. Determine la situación registral y crediticia. Consulte el Registro Público de la Propiedad para verificar titulares, gravámenes y si existe hipoteca. Observe quién aparece en la escritura y si hay pagos pendientes a instituciones como el INFONAVIT.

1. Valore la presencia de menores. Cuando hay hijos menores, lo común es que el juez o las partes acuerden que el progenitor con la custodia principal permanezca en la vivienda durante la etapa de adaptación, salvo que exista riesgo para la seguridad.

1. Pacte el tipo de uso. Opciones prácticas: uso temporal con fijación de plazos y condiciones; adjudicación de la vivienda a cambio de compensación económica o reparto de bienes; o venta y reparto del producto. La cláusula debe describir claramente quién habitará, quién paga servicios, mantenimiento y contribuciones (predial, agua) y qué pasa si hay incumplimiento.

1. Disponga garantías y condiciones de pago. Si el ocupante no es propietario, puede acordarse un depósito en garantía, el pago de una parte de hipoteca o el compromiso de conservación del inmueble. Defina si el ocupante puede hacer obras y quién correrá con los costos.

1. Incluya un plan para la mudanza o la venta. Si la intención es vender en un plazo, convengan el porcentaje de reparto tras descontar pasivos. Si la intención es adjudicar, detalle la forma de compensación y que se inscriba la transmisión ante notario y Registro Público.

1. Homologación y medidas provisionales. Lleve el acuerdo al juez familiar para homologarlo: una resolución homologatoria facilita la ejecución en caso de incumplimiento. Si teme que la otra parte desaloje al ocupante, un abogado puede solicitar medidas provisionales para asegurar la permanencia.

Qué puede hacer usted y qué necesita abogado:

• Puede reunir escrituras, recibos de pago y proponer un uso temporal.
• Necesitará abogado para homologar, ejecutar y, en su caso, impugnar desalojos o adjudicaciones que no respeten su derecho, especialmente si hay menores.

Qué puede pasar

1) Acuerdo y permanencia: Si las partes acuerdan y homologan el uso, la situación queda protegida y se evitan litigios. Muchas familias pactan una ocupación temporal mientras se decide la adjudicación o venta.

2) Conciliación y adjudicación: Si existe acuerdo económico, uno puede adjudicarse la vivienda a cambio de compensación. La adjudicación debe inscribirse en escritura pública para tener efecto frente a terceros.

3) Litigio y desalojo: Si no hay acuerdo y una parte pretende desalojar, puede iniciar un juicio. El juez decidirá atendiendo al interés del menor y a la titularidad. Si pierde la parte ocupante, puede enfrentar procesos de desalojo y obligación de pago de daños.

Y si gana, ¿cobra? En caso de adjudicación con compensación, la parte que reciba pago tendrá garantía jurídica mediante escritura. Si una sentencia ordena reparación o indemnización, la ejecución depende de la existencia de bienes embargables o de mecanismos de pago.

Errores que arruinan el caso

• No verificar la titularidad antes de negociar.
• Aceptar verbalmente la ocupación sin dejarlo por escrito.
• No contemplar el crédito hipotecario o los gravámenes en la negociación.
• Permitir obras sin autorización escrita que luego deriven en costes importantes.
• No homologar acuerdos cuando existe riesgo de incumplimiento.