Si el arrendatario dejó de pagar la cuota de administración o servicios comunes, la comunidad o el propietario puede reclamar su pago y, en casos graves, iniciar acciones para recobrar la posesión. Lo que importa es quién figura como responsable ante la administración y qué pruebas de adeudo y notificación existen. Primer paso: revise el reglamento de la comunidad y recabe los recibos y comunicaciones correspondientes.
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La respuesta depende de tres factores. Primero, a nombre de quién están registradas las obligaciones de administración: si el contrato establece que usted responde ante la administración pero el arrendatario debe pagar, la comunidad puede reclamar a quien figura como propietario. Segundo, qué obligaciones dejó de cubrir: cuotas ordinarias, servicios extraordinarios o cargos por daños se tramitan de distinta forma. Tercero, las reglas del reglamento interno del condominio y las facultades de la asamblea o administración para reclamar.
Si usted es el propietario y el arrendatario no paga, la administración suele poder reclamarle a usted directamente; luego, usted puede repetir contra el arrendatario. Si el contrato obliga expresamente al arrendatario a pagar la cuota, tener prueba de esa cláusula refuerza su derecho a pedirle el reintegro. Sin prueba del cargo contractual la comunidad puede exigir el pago al propietario; la recuperación luego contra el arrendatario será un asunto civil entre ustedes.
Actúe conforme al reglamento de la comunidad y con pruebas claras para no quedar en desventaja.
1) Pago tras requerimiento: la forma más simple. El arrendatario paga y se normaliza la situación.
2) Acuerdo de pago con quita o plazo: se concierta un plan y se documenta. Para usted, aceptar una quita puede ser preferible a litigar si asegura el cobro efectivo.
3) Procedimiento de cobro y posible reclamación de posesión: si la deuda se mantiene, la administración puede reclamar al propietario quien, a su vez, podrá iniciar demanda contra el arrendatario. En un juicio, la sentencia puede ordenar el pago; la ejecución depende de la solvencia del deudor.
Si obtiene sentencia, cobrar efectivamente depende de bienes y recursos del condenado.
Si la deuda es pequeña, la reclamación por escrito y la comunicación con la administración suelen bastar. Necesitará abogado si la administración inicia medidas legales contra usted, si pretende terminar el contrato y recuperar la posesión, o si la cuantía y la comprobación de adeudos requieren demanda civil. Si le ofrecen un acuerdo de pago que implique renuncias complicadas, consulte a un abogado para no ceder derechos sin compensación adecuada.
Otros problemas frecuentes en desahucios
Depende del reglamento y de las autoridades competentes: en general la administración puede imponer sanciones estipuladas en el reglamento, pero cortar servicios básicos puede ser ilegal. Consulte las normas de su condominio y, si procede, actúe con la autoridad competente.
La fianza puede aplicarse para cubrir obligaciones del arrendatario si el contrato y la ley local lo permiten y si se acreditan los adeudos. Documente los conceptos y comunique la retención para evitar reclamos posteriores.
Si la administración reclama al propietario, suele ser más práctico pagar para evitar sanciones y luego demandar al arrendatario por el reintegro. Evalúe la solvencia del inquilino antes de asumir pagos por su cuenta.
Reúna pruebas del estado de los servicios y del mantenimiento. Si hay deficiencias, puede negociarse una reducción; de lo contrario, la obligación contractual persiste y debe probarse ante la administración o en juicio.
La asamblea tiene facultades según el reglamento para imponer sanciones a propietarios morosos. Si la deuda es por el arrendatario, usted puede exigir que la acción se dirija primero al ocupante; sin embargo, la administración podría reclamarle a usted si figura como responsable.
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