Arrendatario de local me debe varias rentas

¿Tienes razón?

Tu derecho a cobrar rentas impagadas empieza por el contrato. Lo que determina si tienes un caso sólido es: 1) la existencia de un contrato escrito y sus cláusulas sobre incumplimiento, rescisión y garantías; 2) la prueba del impago (recibos no pagados, estados de cuenta, depósitos no efectuados); 3) la existencia de garantías —depósito en garantía, aval o pólizas de caución— y 4) si hay cláusulas que regulen la recuperación de daños y gastos.

En un arrendamiento comercial suele pactarse depósito en garantía y, a veces, aval o garante. Si existe depósito, normalmente se aplica para cubrir rentas vencidas, salvo pacto contrario. Si no hay contrato escrito o el contrato es parcial, podrás reclamar pero la prueba será más costosa. También importa si el contrato incluye cláusula de rescisión por incumplimiento y si la legislación local exige trámites previos para desalojar al arrendatario.

Si el arrendatario se niega a pagar y además ocupa el local, tendrás que decidir entre negociar un plan de pagos o iniciar el juicio de desahucio y reclamación de rentas. El camino correcto depende de la prueba disponible y de la situación patrimonial del ocupante.

Cómo se soluciona

1. Reúne el contrato, anexos y pruebas de impago. Localiza el contrato firmado, comprobantes de depósitos, recibos de renta, correspondencia y cualquier comunicación de mora o reconocimiento de deuda.

1. Notifica por escrito el incumplimiento. Envía un requerimiento fehaciente al arrendatario y, si existe aval, notifica también al garante. Obtén acuse de recibo o envío notarial para conservar constancia.

1. Valora aplicar el depósito en garantía y otras cláusulas contractuales (por ejemplo, cobro de intereses moratorios). Si el contrato lo permite, aplica el depósito para cubrir rentas vencidas y documenta la aplicación.

1. Negocia un convenio. Si el arrendatario muestra disposición, intenta pactar un calendario de pago con garantías adicionales. Documenta todo y, si es posible, obtén avales o garantías reales.

1. Inicia juicio de desahucio y reclamación de rentas si no hay acuerdo. Este procedimiento busca recuperar la posesión del local y las rentas impagadas. Adjunta las pruebas del incumplimiento y solicita medidas para recuperar la posesión cuando proceda.

1. Ejecuta avales o garantías si proceden. Si hay aval o póliza de garantía, reclama al garante o a la aseguradora conforme a lo pactado.

Qué puedes hacer por tu cuenta: recopilar el contrato y los recibos, enviar el requerimiento fehaciente y aplicar el depósito si el contrato te lo permite. Cuándo necesitas un licenciado: para iniciar el juicio de desahucio, tramitar embargos contra el arrendatario o el aval, o cuando existan cláusulas complejas en el contrato o múltiples inquilinos.

Qué puede pasar

1) Se arregla con acuerdo. A menudo las partes pactan pagos parciales o la entrega del local a cambio de la condonación parcial de la deuda. Un acuerdo reduce costes y tiempos, pero exige garantías para evitar reincidencias.

2) Convenio con garantías o garantía real. Se puede otorgar una garantía adicional o formalizar un plan de pagos escrito y firmado por avalistas. Esto te da seguridad y reduce el riesgo de impago futuro.

3) Juicio de desahucio y reclamación de rentas. Si vas a juicio, podrás recuperar la posesión y reclamar las rentas adeudadas. Riesgos: el arrendatario puede carecer de bienes, dilatar el proceso o presentar defensas que alarguen el procedimiento; además, cobrar las costas depende de la capacidad de pago del demandado.

Y si ganas, ¿cobras? Recuperar la posesión no siempre supone recuperar todo el dinero adeudado. El cobro efectivo depende de que existan bienes embargables o de que el aval cumpla con la obligación.

Errores que arruinan el caso

• No notificar el incumplimiento por escrito y con prueba: sin constancia fehaciente es más difícil acreditar la mora.
• Aplicar el depósito sin respetar el contrato o la ley local: podría dar pie a reclamaciones si no se documenta correctamente.
• Aceptar promesas de pago verbales sin garantía escrita o sin aval adicional.
• No verificar la titularidad real del arrendatario: a veces el ocupante no es el obligado principal o hay subarrendamientos no autorizados.
• No considerar acciones de recuperación de daños por el deterioro del local: documenta el estado del inmueble antes y después de la ocupación.