El arrendatario dañó el inmueble y no paga las reparaciones

¿Tienes razón?

Su posibilidad de éxito depende, sobre todo, de tres factores claros. Primero: el contrato de arrendamiento. Si incluye obligaciones de conservación, usos permitidos y sanciones por daños, su posición es más sólida. Si el contrato es verbal, sigue teniendo derechos pero tendrá que probar el estado previo por otros medios. Segundo: la prueba del daño y su origen. Fotos fechadas, videos, reportes de peritos, facturas de materiales y testigos que vieron el hecho fortalecen la reclamación. Tercero: si el daño se produjo por uso normal o por negligencia/intencionalidad. Reparaciones por desgaste ordinario suelen ser responsabilidad del arrendador; roturas por mal uso o vandalismo, de quien habitó.

También influye si el arrendatario reconoció la responsabilidad o si abandonó el inmueble. Si firmó un inventario al entrar, compárelo con el estado actual. Sin inventario, busque pruebas alternativas: fotografías anteriores, contratos de servicios, comunicaciones donde se noten condiciones, o testigos.

Cómo se soluciona

1. Reúna y preserve la prueba. Haga fotos y videos del daño desde varios ángulos, guarde mensajes o correos donde se observe la queja o la admisión del arrendatario, y conserve las facturas de presupuestos o reparaciones. Exporte las conversaciones de mensajería y haga copias. Si alguien lo vio, apunte nombre y contacto.

1. Reclamación fehaciente por escrito. Envíe una carta de requerimiento en la que describa los daños, adjunte evidencia y solicite la reparación o el reembolso. Use medios que dejen constancia de recepción: notificación notarial o envío con acuse de recibo. Conserve copia del envío y del recibo.

1. Presupuestos y peritaje. Si hay discrepancia sobre el alcance o el costo, encargue un presupuesto firmado por un contratista o, si el monto o la discusión lo justifican, un dictamen pericial que explique técnicamente el origen y el costo de la reparación.

1. Intente acuerdo o conciliación. Ofrecer opciones (pago en parcialidades, que el arrendatario repare bajo supervisión, o deducción del depósito si el contrato lo permite) suele resolver muchos casos. Documente cualquier acuerdo por escrito.

1. Vía judicial o trámite de desalojo con reclamación de daños. Si no hay acuerdo, la opción es presentar una reclamación civil por daños y perjuicios y, si procede, gestionar la terminación del contrato y recuperación del inmueble. Prepare toda la documentación: contrato, comunicaciones, pruebas de daños, presupuestos y recibos.

Qué puede hacer usted por su cuenta y qué conviene dejar a un profesional: cualquier persona puede reunir pruebas y enviar la reclamación por escrito. Si la otra parte niega la responsabilidad, ofrece pagos parciales, o hay pruebas técnicas complejas, un abogado le ayudará a valorar el peritaje y a litigar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y pago: lo más frecuente. La parte demandada acepta pagar total o parcialmente tras recibir la reclamación fehaciente. Un acuerdo firmado y con comprobantes le da seguridad y evita juicio.

2) Conciliación o acuerdo formal. En algunos estados puede convenir acudir a una instancia conciliatoria o pactar el pago con garantías (fianza, aval). Un acuerdo rápido suele implicar aceptar un monto menor al reclamado, pero evita el coste y la espera de un juicio.

3) Juicio civil y ejecución. Si va a juicio y gana, obtendrá una sentencia que condena al arrendatario a reparar o pagar. Pero si el condenado es insolvente, la sentencia es difícil de cobrar: habrá que localizar bienes susceptibles de embargo. Si pierde, puede terminar pagando costas procesales. El riesgo procesal incluye tiempo y gastos en peritajes y notificaciones.

La pregunta clave: “si gano, ¿cobro?” Depende de la solvencia del deudor. Una sentencia no transforma automáticamente en efectivo; a veces es necesario iniciar la fase de ejecución para embargar bienes o registrar el adeudo.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el estado inicial al entregar el inmueble. Sin inventario o fotos de entrada, será difícil probar que el daño no existía.
• Borrar conversaciones o perder archivos: exporte y guarde en varios lugares.
• Aceptar pagos verbales o promesas sin recibo: exija comprobantes escritos.
• Dejar que el arrendatario repare por su cuenta sin supervisión técnica: puede ocultar fallas o hacer trabajos de mala calidad.
• Improvisar peritajes sin acreditación: un presupuesto informal puede no ser aceptado en juicio.