Si te amenazan con una ejecución hipotecaria por impago

¿Tienes razón?

Que te amenacen no significa que la ejecución sea automática ni que no puedas defenderte. Lo que determina si la entidad puede ejecutar la garantía son, básicamente, tres cosas: 1) si existe un incumplimiento comprobable del contrato; 2) si el banco siguió los requisitos formales del propio contrato y de la ley para exigir el pago; y 3) si los montos que reclaman están correctamente calculados y acreditados. Si tienes comprobantes de pago, movimientos bancarios, o los cargos no coinciden con el contrato, tu posición puede ser fuerte. Si en cambio firmaste una novación, un convenio de reestructura o reconociste adeudos por escrito, eso empeora tu situación.

Además cuenta la forma en que te notificaron. Muchas ejecuciones fracasan porque la notificación no cumplió requisitos formales o porque el banco omitió agotar alternativas de reestructura cuando el contrato y la política del banco lo exigen. También importa si el crédito fue cedido a un tercero: la persona que reclama debe acreditar la titularidad del crédito.

Cómo se soluciona

1. Reúne toda la documentación ya: contrato de crédito con la garantía, escritura de hipoteca, estados de cuenta, comprobantes de pago, cartas del banco, mensajes, y cualquier convenio o comunicación. Exporta conversaciones de WhatsApp y pide constancia por escrito de los pagos realizados. Si pagaste en ventanilla, busca los recibos.

1. Verifica el reclamante. Pide que te identifiquen la titularidad del crédito y que te acrediten la cesión si quien reclama no es el banco originario. Puedes solicitar un estado de cuenta detallado y el contrato para ver la suma reclamada.

1. Calcula y contrasta. Con los estados de cuenta y los recibos, confronta los cargos reclamados: principal, intereses, comisiones y gastos de cobranza. Si algo no cuadra, apunta las partidas con dudas.

1. Reclama por escrito con acuse de recibo o por conducto notarial o por la institución que corresponda (CONDUSEF en caso de bancos). Expone el desacuerdo y pide la rectificación del monto y la suspensión de medidas de ejecución mientras se revisa.

1. Busca negociación. Si puedes, propone una reestructura o convenio de pago; muchas entidades prefieren negociar a ejecutar, porque la ejecución implica costas y trámites. Pide que cualquier acuerdo quede por escrito y se inscriba si procede.

1. Si hay inicio de ejecución: conserva notificaciones, no ignores citatorios judiciales. Si la ejecución pasa a un juzgado, la vía es contestar y aportar pruebas. Si procede, se puede pedir la suspensión de la ejecución en sede judicial o impugnar la validez de la notificación o de los cálculos.

1. Cuándo llevarlo a abogado: si el banco ya inició trámites judiciales o si la cuantía y la vivienda están en riesgo; también si te ofrecen un convenio y no sabes si te conviene.

Qué puede pasar

1) Se arregla mediante carta o negociación: el banco acepta rectificar cargos, reconoce pagos o acuerda una reestructura. Es frecuente y práctico. Un acuerdo por menos dinero puede ser mejor que una sentencia que se obtiene mucho después y contra un tercero insolvente.

2) Conciliación o convenio formal: se firma un convenio con calendario de pagos y garantía de no inicio de ejecución mientras se cumpla. Ese convenio puede incluir condonaciones parciales o periodos de gracia. Conviene que quede por escrito y, si hay riesgo registral, que se haga la anotación correspondiente.

3) Juicio de ejecución hipotecaria: la entidad solicita al juzgado la venta del inmueble. Si pierdes, el juzgado puede ordenar remate y aplicarse el producto a la deuda; las costas procesales pueden ser cargadas según el resultado. Si ganas, la sentencia puede declarar improcedente la ejecución o anular cargos; pero una sentencia contra una entidad solvente es cobrable, mientras que si el ejecutante es un cesionario insolvente la sentencia puede quedar en papel.

Y si ganas, ¿cobras? Depende de la solvencia del demandado y de lo que quede tras la ejecución. Una sentencia favorable no garantiza que existan activos suficientes para pagar.

Errores que arruinan el caso

• Guardar sólo copias en el teléfono y no exportarlas: los chats desaparecen o se pierden y la prueba se pierde.
• Ignorar notificaciones o no presentar oposición si hay demanda: dejar pasar actuaciones judiciales empeora la defensa.
• Firmar reconocimientos de deuda o convenios sin leer consecuencias registrales y sin asesoría.
• No pedir por escrito la acreditación de la titularidad del crédito cuando quien reclama no es el banco originario.
• Confiar en ofertas verbales del banco; todo convenio debe plasmarse por escrito y con firma.