Me vendieron y no me entregan la escritura

¿Tienes razón?

Su posición depende de tres elementos esenciales: la existencia de un contrato o promesa de compraventa, los comprobantes de pago y el estado registral del bien. Si firmó una promesa de compraventa o incluso una escritura en la que el vendedor se comprometió a transferir y usted tiene comprobantes de pago, tiene base para exigir la escritura definitiva y la inscripción. Si la escritura fue firmada pero no inscrita, la falta de inscripción le impide contra terceros, aunque la relación entre usted y el vendedor queda regulada por lo que pactaron. Además, verifique si el vendedor ya había gravado la propiedad con hipotecas o embargos anteriores a su compra; esa información figura en el Registro de la Propiedad. La causa de la falta de entrega importa: a veces existen impedimentos administrativos o tributarios; otras, el vendedor pretende retener la escritura por motivos económicos o de mala fe.

Cómo se soluciona

1. Reúna todos los documentos: contrato o promesa de compraventa, comprobantes de pago, comunicaciones con el vendedor y cualquier escritura firmada o borrador. Obtenga un certificado del Registro de la Propiedad para saber si la transferencia está inscrita o si hay anotaciones previas.
2. Exija la entrega por escrito y de forma fehaciente: notifique al vendedor la obligación de otorgar la escritura pública definitiva o de proceder a la inscripción, adjuntando copia de los documentos que prueban la transacción.
3. Si el vendedor alega algún impedimento (multas, deudas, cargas), solicite que lo pruebe por escrito y que proponga una solución. Si la carga es previa y no fue informada, puede alegarse ocultamiento de información.
4. Si el vendedor se niega injustificadamente, puede reclamar el cumplimiento forzoso: pedir al juez que ordene la firma y entrega de la escritura o la ejecución de lo pactado. Otra vía es solicitar la resolución del contrato y la devolución de lo pagado con indemnización por daños.
5. Antes de litigar, valore alternativas como la mediación o la firma de un documento complementario que garantice su derecho (por ejemplo, un pacto por escritura pública sujeto a una cláusula penal). Documente cualquier nuevo acuerdo.
6. Si obtiene sentencia favorable, ésta permite ejecutar la inscripción forzada o reclamar las sumas debidas; tenga en cuenta que la ejecución práctica depende de la situación patrimonial del vendedor.

Usted puede iniciar la reclamación y recabar documentos por su cuenta. Es recomendable contratar abogado cuando el vendedor rechaza la entrega, propone acuerdos que impliquen renunciar a derechos, o cuando hay que ejecutar la sentencia para inscribir la escritura.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta y firma de la escritura: la mayoría de los casos se resuelven con una notificación fehaciente que obliga al vendedor a comparecer y firmar la escritura. A veces basta la intervención de un notario para desbloquear el trámite.

1. Conciliación o acuerdo: puede alcanzarse un acuerdo que incluya la firma con condiciones, el pago de cargas pendientes o la constitución de garantías para proteger la inscripción futura. Formalizar esto por escritura pública reduce riesgos.

1. Juicio por cumplimiento o resolución: si no hay acuerdo, la vía judicial puede ordenar la firma y la entrega o declarar la resolución del contrato con devolución de pagos e indemnización. Si usted pierde, asumirá las costas; si gana, la ejecución depende de la existencia de bienes del demandado.

Y si gano, ¿cobro? La sentencia que ordena la entrega o la indemnización es título para ejecutar, pero la efectividad depende de la existencia de bienes embargables. Antes de litigar, conviene analizar el patrimonio del vendedor para estimar la probabilidad real de cobro.

Errores que arruinan el caso

• No conservar comprobantes de pago ni recibos. Sin ellos es difícil probar cuánto pagó y cuándo.
• No obtener un certificado registral actualizado antes de la compra.
• Confiar en promesas verbales del vendedor para la firma futura de la escritura.
• Firmar documentos que renuncien a derechos a cambio de promesas de entrega verbal.
• Retrasar la reclamación y no notificar la mora de forma fehaciente; la ausencia de constancia complica la acción judicial.