Vendedor no cancela cargas a pesar de lo acordado ¿qué hago?

¿Tienes razón?

Su posición depende de tres elementos concretos: el contrato y sus cláusulas sobre cargas; la existencia de inscripciones registrales que muestren gravámenes; y la conducta del vendedor respecto a la cancelación.

• Si el contrato exige que el vendedor cancele hipotecas, embargos o gravámenes antes de la transferencia, tiene un derecho contractual a exigirlo.
• La inscripción registral pesa: si al inscribirse la compraventa la carga persiste, el comprador queda expuesto a la responsabilidad frente a terceros y acreedores.
• Si el vendedor recibió el precio pero no canceló la carga, parece incumplimiento y usted podrá exigir cumplimiento o indemnización.

El punto práctico es comprobar la inscripción en el Registro de la Propiedad o el registro correspondiente. Una carga inscrita sigue afectando al inmueble hasta que se cancele y se haga la anotación de cancelación. Por eso, la diligencia registral es la prueba clave.

Cómo se soluciona

1. Reúna el contrato de compraventa, los comprobantes de pago, y la copia literal del registro que demuestre la existencia de la carga. Solicite al registro una copia actualizada de la ficha del inmueble para tener evidencia oficial.

1. Exija al vendedor, por escrito, que acredite la cancelación. Pida recibos de pago al acreedor, certificados de la entidad financiera o la anotación de cancelación en el registro. Guarde la respuesta y cualquier documento que aporte.

1. Si el vendedor no responde o alega retrasos, solicite una reunión por escrito o proponga un acuerdo de pago que deje garantías, por ejemplo, que el vendedor obtenga la cancelación y aporte la constancia registral antes de que usted entregue el precio restante.

1. Si usted ya pagó el total y la carga persiste, no adelante pagos adicionales sin garantía. Pida que la cancelación se haga y que conste en el registro. Si el vendedor no coopera, pida a su abogado que inicie un requerimiento formal.

1. Su abogado puede pedir al juzgado medidas de aseguramiento sobre el inmueble para evitar que el vendedor realice nueva gravamen o que el bien se transfiera a un tercero. Estas medidas protegen su situación mientras se resuelve el fondo.

1. Si no hay solución extrajudicial, inicie una demanda por incumplimiento contractual o por resolución del contrato con indemnización por daños, acompañando toda la prueba registral y contractual.

1. Valore también reclamar directamente al acreedor que mantiene la carga si existen pagos que fueron comprometidos por el vendedor y no se efectuaron; en algunos casos, el acreedor puede facilitar alternativas si existe riesgo de perjuicio para usted.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: el vendedor cancela la carga y presenta la anotación registral. Es la solución ideal y la más rápida si el vendedor tiene los medios para pagar o negociar con el acreedor.

2) Acuerdo o conciliación: las partes pactan una solución, por ejemplo, que el vendedor gestione la cancelación en un plazo y aporte garantía si no lo hace. Un acuerdo puede incluir retención de parte del precio en una cuenta neutral hasta la cancelación. Este tipo de soluciones protege a ambas partes y evita litigio.

3) Juicio por incumplimiento: si el vendedor no cumple, el juzgado puede resolver el contrato y ordenar indemnizaciones. Si usted pierde, puede quedarse con la carga y sin posibilidad de hacerla desaparecer salvo por ejecución contra el verdadero deudor. Si gana, la ejecución práctica dependerá de los bienes del vendedor y de la posibilidad de obtener medidas cautelares.

Y si gano, ¿cobro? Una sentencia favorable ordena la reparación, pero su efectividad depende de la existencia de bienes que permitan ejecutar la condena. Por eso, en muchos casos resulta esencial solicitar medidas de aseguramiento desde el inicio.

Errores que arruinan el caso

• No comprobar la situación registral antes de pagar el precio total. Sin la ficha registral actual, usted asume riesgos.
• Entregar el dinero sin cláusulas de garantía o sin retener parte en depósito hasta la cancelación.
• No exigir constancia escrita del acuerdo de cancelación o plazos y garantías.
• Intentar 'arreglos informales' con el acreedor sin intervención profesional: puede complicar su posición.
• No solicitar medidas cautelares cuando el vendedor muestra intención de ocultar bienes o de transferir el inmueble a terceros.