Si su inquilino ha subarrendado sin permiso, en muchos casos usted puede reclamar y pedirle que cese el subarriendo; lo que importa es lo que diga el contrato, la práctica real en el departamento y la prueba que usted reúna. Primer paso: documente la situación y reúna las pruebas que demuestren el subarriendo y quién ocupa el inmueble.
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Que usted tenga razón depende de tres cosas principales: el texto del contrato, la prueba de que efectivamente hay un subarrendamiento y si existen perjuicios reales. Primero: el contrato. Si contiene una cláusula que prohíbe o regula el subarriendo, esa cláusula decide mucho. Segundo: la prueba. No sirve una sospecha; sirven mensajes, recibos, fotos, testigos, anuncios en internet o comprobantes de pago de otra persona que demuestren que alguien más usa el inmueble con ánimo de aprovechamiento económico. Tercero: el uso y el daño. Si el subarrendamiento genera molestias, sobreocupación, cambio de uso del inmueble o impago de servicios, su posición se fortalece.
Aunque el contrato guarde silencio, usted no está indefenso: la conducta del inquilino y la existencia de un tercero ocupando o explotando la vivienda pueden permitirle pedir medidas. Pero la solución concreta depende de la intensidad del subarriendo (un amigo que se queda unos días no es lo mismo que subalquilar a varios huéspedes pagos) y de si usted desea recuperar la posesión o simplemente regularizar la situación.
Qué puede hacer usted personalmente y qué necesita un abogado: usted puede reunir pruebas, notificar y negociar. Necesitará un abogado si hay resistencia del inquilino, si el caso exige medidas ante un juez o para redactar una demanda con pruebas técnicas.
1) Se arregla con una carta y cumplimiento: muchas situaciones se resuelven cuando el arrendatario recibe una comunicación fehaciente y rectifica. Obtener un compromiso por escrito de que se terminará el subarriendo es frecuente y efectivo.
2) Acuerdo o conciliación: puede pactarse una solución que incluya un pago por el período de subarriendo, nueva cuantía de renta o modificación de la garantía. A veces aceptar una compensación menor y cerrar el conflicto es más práctico que exigir todo en juicio, porque el acuerdo se ejecuta antes.
3) Juicio: si no hay acuerdo, usted puede demandar por incumplimiento y pedir la resolución del contrato y el pago de daños. En juicio se valorará la prueba y, si pierde usted, puede cargar con las costas procesales; si gana pero el arrendatario es insolvente, la sentencia puede ser difícil de ejecutar. También existe el riesgo de que el juez no considere probado el subarriendo si la prueba es débil.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia a su favor le da un título ejecutivo, pero cobrar depende de los bienes y la liquidez del demandado. Usted puede obtener embargos o medidas sobre bienes, pero si el demandado no tiene activos suficientes, la efectividad práctica puede ser limitada.
La primera carta puede escribirla usted y muchas veces eso basta. Necesitará abogado si el inquilino niega el subarriendo, si la otra parte ofrece un acuerdo o si quiere iniciar la demanda: un abogado prepara la prueba, redacta la demanda y representa en juicio. Si su capacidad económica es limitada, puede calificar para asistencia jurídica gratuita; verifique la Defensoría Pública.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Sí, un anuncio que ofrezca el alquiler del inmueble puede ser evidencia válida si se relaciona con la dirección y características del departamento. Guarde una copia o captura con fecha y, si es posible, la comunicación con quien publicó el anuncio.
No. Entrar sin orden judicial puede volverle responsable por allanamiento o daños y debilitara su caso. Reúna pruebas desde fuera, pida informes a vecinos y, si hace falta, solicite una medida judicial que permita el acceso.
Conserve cualquier prueba de pago (mensajes, transferencias, recibos). Son indicios valiosos para demostrar que hubo aprovechamiento económico por parte de terceros.
Sí, se puede reclamar aun sin contrato escrito, pero la prueba es más compleja. Mensajes, testigos y conducta pueden servir; conviene asesoría para valorar la evidencia.
La relación jurídica es con su inquilino. Usted puede pedir el cese al inquilino y, si no lo hace, buscar medidas judiciales. En general no es recomendable intentar desalojar por su cuenta.
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