Reclamar por vicios de construcción en zonas comunes

¿Tienes razón?

En zonas comunes la reclamación suele recaer sobre la comunidad frente al promotor o la constructora, o internamente sobre quien haya contratado la obra. Los factores que determinan si tiene un caso son: a) la naturaleza del vicio (estructural, de seguridad, funcional), b) la relación contractual que la comunidad o el promotor tenía con el constructor, y c) la existencia de pruebas técnicas que acrediten el defecto y su origen. Cuando las zonas comunes forman parte del título constitutivo y de los planos de la propiedad horizontal, la responsabilidad por su conservación corresponde a la comunidad, pero la comunidad a su vez puede exigir al promotor o al constructor la reparación si hubo vicios de construcción.

También es relevante si el defecto supone riesgo para las personas o sólo molestia. Los vicios que comprometen la seguridad (grietas en elementos estructurales, fallas en instalaciones eléctricas comunes, filtraciones que afectan elementos de carga) requieren medidas inmediatas y peritajes urgentes. Si la obra fue reciente y existe garantía contractual, la comunidad puede reclamar dentro del ámbito de la garantía; en otros casos, la acción se basa en la responsabilidad por vicios.

Cómo se soluciona

1. Documente y notifique. Tome fotografías y videos fechados, registre incidencias y envíe comunicación formal al administrador y a la junta solicitando que conste en acta.

1. Solicite peritaje técnico. La comunidad debe contratar o permitir que usted contrate un perito que determine la causa del vicio y proponga soluciones técnicas. El informe debe describir la naturaleza, el origen y el alcance de los daños.

1. Reunir el expediente de la obra. Solicite contratos, planos, certificaciones de calidad de materiales y actas de recepción. Esto ayuda a identificar responsabilidades contractuales.

1. Medidas provisionales. Si existe riesgo para la seguridad, solicite que la junta adopte medidas provisionales: señalización, cierre de áreas o trabajos urgentes de contención. Estas medidas deben figurar en acta.

1. Intento de resolución con el promotor/constructor. Con el peritaje, la comunidad puede requerir al promotor o a la empresa constructora que repare los defectos o que indemnice por el coste de reparación. Documente todas las comunicaciones.

1. Acción judicial o administrativa. Si no hay solución, la comunidad puede iniciar acciones judiciales por responsabilidad contractual o por vicios de la obra. También cabe la reclamación en instancias de defensa del consumidor si proceden por la naturaleza del contrato.

1. Acción colectiva. Cuando varias unidades están afectadas, coordinar la reclamación desde la comunidad reduce costes de peritaje y fortalece la posición frente al promotor.

Qué puede hacer usted: documentar, exigir acta y apoyar la contratación del peritaje. Necesitará asesoría legal cuando la respuesta del promotor sea negativa o cuando sea preciso iniciar medidas cautelares por riesgo de seguridad.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Cuando la responsabilidad es clara, el promotor o la constructora suelen aceptar reparar los vicios para evitar costosas reclamaciones. Un requerimiento bien fundado acompañado de un peritaje técnico es a menudo suficiente.

2) Acuerdo o conciliación. Se puede pactar la reparación con garantías o una indemnización que permita a la comunidad ejecutar obras de corrección. Un convenio evita litigios y fija responsabilidades y plazos.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, la comunidad puede demandar. En juicio se discutirá la existencia del vicio, su origen, la cuantía de la reparación y la responsabilidad. Si la comunidad pierde, puede asumir costas; si gana, la sentencia permite ejecutar la reparación o cobrar indemnización según la solvencia del responsable.

Si gana, ¿cobro? La sentencia ordena la reparación o el pago, pero la ejecución depende de la situación patrimonial del condenado. Valore la solvencia del promotor/constructor antes de decidir litigar.

Errores que arruinan el caso

• No documentar ni registrar el defecto en actas.
• No solicitar peritaje técnico precoz: la demora puede borrar evidencia clave.
• No coordinar la acción desde la comunidad: reclamaciones fragmentadas restan fuerza.
• Intentar reparaciones provisionales sin documentarlas correctamente, lo que complica la cuantificación del daño.
• Ignorar la necesidad de medidas provisionales cuando hay riesgo para la seguridad: la falta de actuación puede derivar en responsabilidades.