Puede reclamar al inquilino las reparaciones de los daños que excedan el desgaste normal, siempre que los cuantifique y lo pruebe. Lo determinante es comparar el estado inicial y final y justificar los costes con presupuestos y facturas. Primer paso: documente el estado final con fotos y pida al inquilino que firme el acta de entrega o entregue la llave con un inventario firmado.
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Usted tiene derecho a reclamar por daños que superen el desgaste ordinario del uso; la reclamación se sostendrá si puede probar el estado del inmueble al inicio del contrato y demostrar que los desperfectos son imputables al inquilino. Tres elementos son clave: el inventario inicial o acta de entrega, la prueba del estado final (fotos, videos, testigos) y el coste de reparación debidamente justificado mediante presupuestos y facturas. Sin inventario inicial, la carga probatoria pesa más sobre usted: deberá probar que el daño no es simple desgaste y que la reparación es necesaria.
Además, si el contrato estableció obligaciones de mantenimiento por parte del inquilino o cláusulas sobre devoluciones, éstas refuerzan su pretensión. Si retiene la fianza, debe justificar las deducciones con documentación; la retención arbitraria puede ser impugnada por el inquilino.
Qué puede hacer sin abogado: recopilar fotos, presupuestos y enviar la reclamación por escrito; negociar y documentar acuerdos. Contrate abogado si el importe reclamado es alto, si el inquilino se opone o si necesita medidas para asegurar bienes.
1) Se arregla con una carta. En muchos casos el inquilino acepta negociar, paga una parte o permite realizar la reparación. Eso evita costos judiciales y resuelve rápido.
2) Acuerdo o conciliación. Un acuerdo firmado libera a las partes y especifica pagos y responsabilidades. A veces un descuento por pago inmediato es la mejor opción.
3) Juicio. Si no hay acuerdo, podrá demandar por daños y perjuicios. En juicio se valorará la prueba. Si usted gana, la orden de pago puede ejecutarse contra bienes del inquilino; si el inquilino es insolvente, la ejecución puede resultar ineficaz.
Y si gana, ¿cobra? La sentencia le da un título ejecutivo, pero el cobro efectivo depende de la existencia de bienes del deudor ejecutables. Aun así, la sentencia facilita embargos y otras medidas de ejecución.
Si la cuantía es pequeña y el inquilino acepta negociar, gestione la reclamación usted mismo: pida presupuestos y envíe la solicitud por escrito. Contrate abogado si la cifra es alta, si el inquilino niega responsabilidad, si necesita medidas cautelares para asegurar bienes o si va a demandar. Si no puede costear abogado, la Defensoría Pública puede orientar sobre la viabilidad del caso.
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Puede deducir de la fianza los costos justificables por daños, pero debe comunicarlo y justificarlo con presupuestos y facturas; una retención sin explicación es impugnable. Documente todo por escrito.
Ambas son importantes y complementarias: las fotos prueban el daño y su extensión; las facturas acreditan el coste real de reparación. Juntas fortalecen la reclamación.
Si no hay inventario inicial firmado, la discusión se centrará en la prueba. Testigos, comunicaciones previas y cualquier registro previo (fotos del inicio) ayudan a acreditar el estado anterior.
Puede exigir que el inmueble quede en el estado pactado; sin embargo, si retener la devolución de la fianza se hace sin justificar, puede generar conflictos. Negocie o deje constancia por escrito de la reclamación y recoja evidencia.
Envíe la reclamación por escrito con detalle y presupuestos; si no responde, valore iniciar la vía judicial para obtener sentencia y, si procede, medidas de ejecución. Considere además publicar un requerimiento en la dirección conocida si la ley y procedimiento local lo permiten.
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