Un propietario que no paga cuotas debe ser reclamado, pero la forma de actuar determina el resultado. Lo que importa es la prueba del adeudo: libros de cuenta, facturas y las comunicaciones previas. Primer paso: reclame por escrito, pida el detalle de la deuda y ofrezca un plan de pago por escrito; conserve todos los documentos para poder exigir el cobro si es necesario.
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Su posición depende de tres cosas. Primero: la existencia y cuantía de la deuda en los libros contables y en la documentación aprobada por la junta. La comunidad solo puede reclamar cantidades correctamente contabilizadas y aprobadas en acta. Segundo: que la deuda corresponda al propietario demandado y no a otro titular o a consumos personales distintos. Tercero: que la reclamación se haya hecho por los canales adecuados: notificación fehaciente y requisitos previstos en los estatutos o reglamento.
Si la deuda está bien registrada y la comunidad ha hecho las reclamaciones formales, su derecho a exigir el pago está justificado. Si faltan pruebas o la contabilización es deficiente, la reclamación puede debilitarse.
Qué puede hacer usted sin abogado: pedir el informe de deudas, enviar notificaciones y negociar un acuerdo. Cuándo contratar abogado: para preparar la demanda de cobro, ejecutar garantías o si hay sospechas de fraude o simulación de titularidad.
1) El moroso paga tras requerimiento. Mucha deuda se cobra con un requerimiento fehaciente y la amenaza de acciones judiciales; el deudor suele preferir un acuerdo a la demanda.
2) Acuerdo o conciliación. La comunidad y el propietario llegan a un plan de pagos o a un acuerdo que puede incluir interés o garantía. Un convenio firmado limita riesgos y evita costes.
3) Juicio y ejecución. Si la comunidad demanda y obtiene sentencia, podrá ejecutar bienes del deudor o embargar cuentas. Si el deudor resulta insolvente, la sentencia es un título pero la recuperación efectiva puede ser limitada. Si pierde la comunidad, puede terminar pagando costas procesales.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia a favor es una herramienta para cobrar, pero la efectividad depende de la solvencia del deudor y de la existencia de bienes embargables. La ejecución puede ser posible pero no inmediata.
La comunidad puede iniciar reclamaciones por su cuenta, enviar requerimientos y negociar acuerdos. Necesitará abogado para formular la demanda de cobro, ejecutar bienes o si hay disputas sobre la titularidad o la contabilidad. Si el deudor oferta un acuerdo económico, consulte siempre con un abogado antes de aceptar: a menudo ese es el momento en que la asesoría se paga sola. Si no puede sufragar un abogado, infórmese sobre la asistencia gratuita y sobre recursos administrativos disponibles.
Otros problemas frecuentes en abogados de propiedad horizontal
No se recomienda cortar servicios por iniciativa propia. Muchas de las instalaciones son suministradas por empresas externas y cortar por cuenta propia puede acarrear responsabilidad. La vía correcta es reclamar y, si procede, ejecutar judicialmente la deuda.
Un acuerdo verbal tiene menor fuerza probatoria. Lo aconsejable es formalizar cualquier plan de pagos por escrito y registrarlo en acta para que pueda ser exigido.
Necesitará la contabilidad de la comunidad, facturas o recibos, el acta que aprueba los cargos y las notificaciones enviadas al propietario moroso. Esos documentos sustentan la demanda.
La responsabilidad principal es del propietario. Si existe contrato que obliga al inquilino a pagar cuotas, puede reclamarse al inquilino por vía civil, pero la comunidad normalmente dirige la acción contra el titular registral.
Los estatutos o acuerdos de junta suelen prever recargos o intereses por mora. Estas condiciones deben estar debidamente aprobadas y documentadas para aplicarlas.
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