Compré un inmueble con hipoteca que no cancelaron

¿Tienes razón?

Su fuerza depende de varios elementos: qué dijo el contrato sobre hipotecas y su liberación, si la escritura de compraventa registró la cancelación, quién pagó la deuda hipotecaria y si el comprador había sabido de la carga antes de comprar. Si en la compraventa el vendedor prometió entregar la propiedad libre de gravámenes, esa promesa es central. Si usted firmó con conocimiento de la hipoteca y aceptó asumirla, su caso será distinto.

Revise la partida registral en la institución competente: aquí constarán las hipotecas vigentes. La escritura pública de compraventa debe indicar si el vendedor garantizó la cancelación de la hipoteca y, en su caso, si se realizó la anotación de cancelación. Si existe una anotación registral que no se eliminó, la hipoteca sigue afectando la finca a efectos de tercero adquirente.

Si el vendedor se obligó a cancelar la hipoteca y no lo hizo, usted puede reclamar el cumplimiento o la reparación del daño. Si usted asumió el crédito, la solución pasa por negociar con la entidad financiera. En todos los casos, la documentación notarial y registral es la prueba clave.

Cómo se soluciona

1. Compruebe la partida registral y la escritura. Pida copia literal de la partida y su escritura de compraventa. Anote la fecha de inscripción y cualquier diligencia pendiente.

1. Solicite al vendedor la prueba de cancelación del crédito hipotecario. Pida al vendedor la carta de cancelación del banco o el documento que acredite la liquidación y la solicitud de anotación registral; exija comprobantes de pagos si corresponden.

1. Consulte con la entidad financiera. Si la hipoteca sigue vigente, pregunte si existe una solicitud de cancelación presentada y la documentación requerida para eliminar la anotación. A veces la carga se mantiene por trámites pendientes del banco o por ausencia de solicitud registral.

1. Reúna pruebas de lo pactado. Si el contrato estipula que el vendedor debía cancelar la deuda antes de la venta, recoja esas cláusulas, comunicaciones y cualquier oferta del vendedor para solucionar.

1. Busque una solución negociada. Usted puede pedir al vendedor que proceda a la cancelación o que asuma la deuda mediante pago. Si el vendedor no coopera, puede solicitar que el banco acepte una transacción con usted, pero el banco no está obligado a ello.

1. Si no hay acuerdo, proceda a reclamar judicialmente. Una demanda puede exigir la eliminación del gravamen, la resolución del contrato o daños y perjuicios por incumplimiento. Evalúe la solvencia del vendedor y la viabilidad de ejecutar una sentencia si obtiene una reparación.

Qué puede hacer solo: revisar partida registral y solicitar documentación al vendedor y al banco. Qué necesita abogado: analizar cláusulas contractuales, redactar y presentar demanda, y tramitar medidas para proteger su derecho frente a terceros.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una gestión administrativa. A veces el vendedor o el banco subsanan el error y la anotación registral se elimina mediante la documentación correspondiente. Es la solución más rápida y limpia.

2) Acuerdo entre partes. El vendedor puede ofrecer compensación, asumir la deuda o acordar un plan con el banco; firmar un acuerdo evita el litigio.

3) Juicio. Si la vía amistosa fracasa, la demanda puede pedir la cancelación del gravamen o la resolución de la compraventa con indemnización. Si gana, la ejecución dependerá de bienes del vendedor o de garantías. Además, si la hipoteca afecta a terceros, la inscripción registral puede complicar la ejecución y la oponibilidad frente a terceros adquirentes.

Y si gana, ¿cobra? Recuperar dinero pasa por localizar bienes del vendedor ejecutables. Una sentencia tiene valor pero su eficacia depende de la situación patrimonial del demandado.

Errores que arruinan el caso

• No comprobar la partida registral antes de comprar: pierde la oportunidad de reclamar por falta de información.
• Confiar solo en promesas verbales del vendedor sobre la cancelación.
• No exigir documentos del banco que acrediten la liquidación y la solicitud de anotación registral.
• Firmar un documento que reconozca haber recibido la propiedad libre sin que la anotación esté efectivamente eliminada.
• Retrasar la reclamación hasta que el vendedor no tenga bienes ejecutables.