No encuentro los papeles de las propiedades del fallecido

¿Tienes razón?

La cuestión no es si usted tiene razón, sino cómo probar la titularidad sin los documentos en mano. Tres elementos deciden su posición: 1) si la propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad —esa constancia puede obtenerla sin la escritura física—; 2) si existen otros documentos como recibos de pago de impuestos, contratos de compraventa, o certificados de libertad de gravamen; 3) actuaciones previas: pagos al SRI, recibos de servicios, testigos y posesión. En Ecuador, la inscripción registral y el registro de bienes inmuebles son fuentes públicas; solicitar certificados o copia simple en el Registro es el primer recurso técnico. Si la propiedad no está inscrita, la prueba recae en contratos privados y posesión, lo que complica la titulación, pero no la hace imposible.

Cómo se soluciona

1) Vaya al Registro de la Propiedad. Solicite el certificado o la nota simple del predio. Con el nombre del fallecido y la ubicación puede obtener referencias registrales que indiquen si existe inscripción y qué número de matrícula registral corresponde.

2) Pida al SRI y al municipio. Solicite certificados de contribuyentes y constancias de pago de impuesto predial y del SRI. Los recibos de impuesto predial sirven como indicio de titularidad y ubicación del bien.

3) Busque en notarías. Si recuerda el notario que pudo tramitar actos del fallecido, pida una búsqueda de escrituras. Las notarías conservan protocolos y pueden facilitar copia de escrituras autorizadas.

4) Reúna pruebas auxiliares. Recibos de servicios, fotografías, testimonios de vecinos y contratos privados ayudan a acreditar la existencia y uso del bien. Anote cuándo y cómo poseyó el fallecido el predio.

5) Solicite una copia simple o certificada. Con la referencia registral, pida copia certificada de la escritura o documento en la oficina registral. Si el documento fue extraviado, la copia en el registro reemplaza la escritura física para la mayoría de los trámites.

6) Si no hay inscripción, prepare la sucesión. Para adjudicar bienes sin inscripción necesitará la declaratoria de herederos o el testamento y, según el caso, tramitar la adjudicación en escritura pública para luego inscribir. En algunos casos de bienes rurales, existen procedimientos administrativos especiales o programas de titulación.

Usted puede iniciar estas búsquedas; necesitará abogado si aparece un tercero con título o si la búsqueda en registros y notarías exige actuaciones formales como impugnaciones o solicitudes judiciales.

Qué puede pasar

1) Encuentra la escritura en el registro o notaría. Es la opción más sencilla: una copia registrada le permitirá continuar la adjudicación e inscripción a nombre de los herederos.

2) Hay traslado o gravámenes pendientes. Puede aparecer una hipoteca, embargo o transferencia a terceros. Si hay gravámenes, la masa hereditaria los asume y puede ser necesario negociar o impugnar si se demuestra fraude.

3) No hay inscripción ni escritura encontrada. En tal caso, la ruta suele ser acreditar la titularidad por otros medios y tramitar la adjudicación por escritura pública y posterior inscripción. Si aparece un tercero con título contradictorio, puede iniciarse un juicio de prescripción, reivindicatorio o de nulidad según la hipótesis.

Ganar la declaración de propiedad no garantiza que el bien esté libre de cargas: los pasivos existentes afectarán el valor y la posibilidad de disposición.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el certificado registral y asumir que el documento físico es imprescindible.
• No conservar recibos de impuesto predial y servicios que prueban posesión y titularidad de hecho.
• No revisar notarías y protocolos donde pudo haberse autorizado la escritura: la copia registral suele resolver el problema.
• Actuar sin verificar gravámenes: disponer del bien sin aclarar hipotecas o embargos le puede generar responsabilidad.
• Creer que la ausencia de escritura impide reclamar: complica, pero no siempre bloquea la titulación.