Me exigen remediar un suelo contaminado en mi propiedad

¿Tienes razón?

Su posición depende de tres cuestiones claves. Una: quién generó la contaminación. Si usted la causó por su actividad, la exigencia de remediación es directa. Si la contaminación provino de un vecino, de una industria o de un transporte, la obligación de remediar puede corresponder a ese tercero, aunque en la práctica las autoridades a veces exigen medidas inmediatas al propietario por razones de salud pública. Dos: la naturaleza del contaminante y la extensión del daño; sustancias como hidrocarburos o metales pesados requieren medidas específicas y acreditadas. Tres: la documentación técnica que sustenta la orden: si la autoridad emitió un informe con muestreos y recomendaciones técnicas, su margen de maniobra cambia.

No es suficiente con su palabra: necesitará los análisis de laboratorio y el informe técnico que justifique la intervención. Si la autoridad no entrega las bases técnicas, pida que lo hagan por escrito para poder revisarlas o solicitar un peritaje independiente.

Cómo se soluciona

1. Solicite copia del informe y del acto administrativo que exige la remediación. Pida los resultados de muestreos y la metodología empleada. Sin esos documentos no puede evaluar la obligación.

1. Haga un peritaje independiente. Contrate un laboratorio acreditado y un consultor en suelos para evaluar la presencia de contaminantes, su extensión y las medidas correctivas propuestas. Compare resultados y metodología con los de la autoridad.

1. Verifique la identificación del responsable. Use historial de uso del predio, registros de operaciones cercanas y documentación de terceros para establecer si hubo actividades previas que generaron los contaminantes.

1. Negocie un plan de remediación. Si el responsable es otro, intente que él asuma la intervención. Si la autoridad exige acciones inmediatas por riesgos, acuerde medidas parciales y un plan supervisado técnicamente.

1. Solicite supervisión técnica y financiera. Exija que el plan incluya responsabilidades claras, supervisión por la autoridad y plazos de cumplimiento razonables reflejados por escrito.

1. Explore alternativas: remediación in situ, excavación y disposición en sitio especializado, o medidas de contención. La técnica a elegir depende de la sustancia y del contexto.

1. Si la autoridad insiste y usted no es responsable, presente recurso administrativo o acción judicial adecuada para impugnar la orden, aportando su peritaje y pruebas de no responsabilidad.

Usted puede encargar análisis y solicitar documentos sin abogado. Necesitará representación legal cuando la autoridad mantenga la exigencia pese a peritajes independientes, cuando se busque que un tercero asuma la remediación, o cuando haya multas o riesgos de embargo o afectación sobre la propiedad.

Qué puede pasar

1) Se soluciona con un plan compartido. Lo habitual es que se acuerde un plan de remediación supervisado por la autoridad y, si hay tercero responsable identificado, que éste financie o ejecute las obras. Esto evita litigios largos.

2) Acuerdo con traslado de gastos. El responsable puede aceptar pagar total o parcialmente la remediación; pacte garantías y supervisión técnica. A veces se negocia que el propietario ejecute y el tercero reembolse según hitos certificados.

3) Orden administrativa y proceso judicial. Si la autoridad considera que usted debe remediar y no hay acuerdo, puede imponer sanciones administrativas. En la vía judicial se discute la responsabilidad y la obligación de financiar o ejecutar la remediación. Si usted pierde, puede quedar obligado a pagar los trabajos y enfrentar sanciones; si gana, la autoridad deberá revocar la orden.

Recuerde que una sentencia que reconoce su derecho puede tardar y que la remediación técnica puede requerir tiempo y recursos, por lo que negociar suele ser una alternativa práctica.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el informe técnico que justifica la orden: sin él no puede evaluar ni contestar.
• No conservar documentación histórica del uso del predio: pruebas de actividades previas pueden demostrar que la contaminación viene de otros.
• Empezar obras de remediación sin plan ni supervisión técnica: trabajos mal hechos pueden empeorar el daño y ser rechazados por la autoridad.
• Aceptar un plan verbal o un pago informal: exija documentos firmados y supervisión.
• Desestimar la posibilidad de un tercero responsable: identificar al causante externo cambia la asignación de costos.