Compré un local con inquilino y contrato vigente

¿Tienes razón?

Cuando en la compraventa de locales comerciales hay un arrendatario con contrato vigente, lo decisivo es la situación contractual y la publicidad registrada. Los contratos de arrendamiento que cumplen requisitos y se ejercen en la práctica suelen vincular al adquirente del inmueble: el inquilino conserva su derecho de posesión hasta agotar el contrato o hasta que las partes pacten otra cosa. Si el contrato fue inscrito o si el arrendatario ha gozado del local sin oposición, su derecho tiene mayor solidez.

Otro factor clave es qué le dijo el vendedor en el contrato de compraventa: si aseguró que entregaba el local libre de ocupantes y resultó falso, tiene base para reclamar por incumplimiento. Si en la escritura la compraventa constó con la entrega del bien ocupado y el comprador lo aceptó, su situación será distinta. Finalmente, examine si el arrendamiento tiene cláusulas de cesión o de suspensión en caso de venta, o si el contrato contiene opción de compra que pueda activarse.

Cómo se soluciona

1. Reúna contratos y recibos. Solicite copia del contrato de arrendamiento, anexos, comprobantes de pago del arriendo y cualquier comunicación entre arrendatario y vendedor.
2. Verifique la inscripción y publicidad. Pida al Registro de la Propiedad y a la municipalidad si existe anotación de gravamen u otra publicidad del arrendamiento.
3. Notifique al arrendatario y al vendedor. Envíe notificación por escrito al inquilino informándole de la compra y de su nueva condición de propietario; pida copia de los fiadores y garantia si no la tiene.
4. Determine la postura deseada. Valore si quiere mantener al inquilino cobrando renta, negociar un desalojo amistoso, o rescindir el contrato por incumplimiento si existe causa comprobable.
5. Negocie. Intente un acuerdo: ofrecer compensación por desocupación, pactar un nuevo contrato o actualizar condiciones. Documente cualquier oferta por escrito.
6. Proceda judicialmente si no hay acuerdo. Si pretende recuperar el local y el arrendamiento no admite resolución, deberá iniciar las acciones legales correspondientes para recuperar la posesión por término o por causa legal, o reclamar incumplimiento contractual si el vendedor ocultó la existencia del arrendatario.

Usted puede recopilar contratos y notificar al inquilino. Para negociar un desalojo o litigar por incumplimiento del vendedor, busque asesoría profesional.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: En muchos casos el arrendatario acepta salir a cambio de compensación por desalojo o por dar salida anticipada. Un acuerdo por escrito evita litigios y puede concretarse en pocos pasos.

2) Acuerdo o conciliación: Mediante negociación puede pactarse una salida ordenada, la firma de un nuevo contrato con condiciones distintas o el pago de un finiquito por la desocupación. Un acuerdo público o escritural facilita su ejecución.

3) Juicio: Si no hay acuerdo, el nuevo propietario puede demandar para recuperar la posesión cuando exista causa legal o cuando el contrato haya terminado. Si la demanda se pierde, el propietario seguirá obligado respecto del arrendatario; además, si el vendedor ocultó el contrato, puede demandarse al vendedor por incumplimiento y daños. En juicio, si usted pierde, puede quedar obligado a respetar el contrato y a pagar costas; si gana, podrá recuperar la posesión, pero la efectividad práctica dependerá de la conducta del arrendatario y de su solvencia.

Y si gano, ¿cobro? Si el remedio es indemnización por ocultamiento del vendedor, cobrar dependerá del patrimonio del vendedor. Si lo que busca es la renta devengada, las acciones de cobro se ejecutan contra el deudor rentístico.

Errores que arruinan el caso

• No revisar el contrato de arrendamiento antes de comprar.
• Exigir que el inquilino se vaya verbalmente sin documento que lo pruebe.
• No notificar formalmente al arrendatario de la compra; la falta de notificación complica negociaciones.
• Pagar o condonar rentas sin dejar constancia escrita de las condiciones.
• Intentar desalojar por cuenta propia sin seguir el procedimiento legal, lo que puede dar lugar a responsabilidades por desalojo ilegal.