Una cláusula penal pactada puede fijar la consecuencia económica si una de las partes decide adelantar la terminación del contrato. Lo que determina su validez y aplicación es la redacción, la proporcionalidad y si la cláusula pretende solventar obligaciones futuras de forma abusiva. Primer paso: copie la cláusula exacta y calcule qué le reclaman frente a lo que falta por cumplir del contrato.
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La validez y efecto de una cláusula penal dependen de tres factores esenciales: 1) la redacción y claridad de la cláusula: si especifica el supuesto de aplicación, la cuantía y la forma de cálculo; 2) la proporcionalidad entre la penalidad y el perjuicio real esperado: una penalidad desproporcionada puede ser discutible; y 3) el tipo de contrato y la calidad de las partes: si se trata de un contrato de vivienda y el inquilino es consumidor, la Ley de Defensa del Consumidor puede proteger contra sanciones excesivas.
Si usted, como arrendador, incluyó una cláusula penal que establece una cantidad concreta por desistimiento anticipado, normalmente podrá exigirla si el inquilino se marcha sin cumplir el periodo pactado. Si usted es el inquilino que escribió la cláusula, y la otra parte ahora la reclama, su defensa dependerá de si la penalidad guarda relación con el daño real y si la cláusula fue negociada libremente.
También importa la situación en que se produce el desistimiento: si existe incumplimiento grave del arrendador (por ejemplo, problemas de habitabilidad), el inquilino puede invocar causalidades que incumben la validez de la penalidad. Además, si el arrendador consigue volver a alquilar la vivienda rápidamente, la penalidad puede reducirse en la práctica por la mitigación del daño.
1) Copie la cláusula penal exacta. Transcriba el texto completo y anote la fecha de firma del contrato y la fecha propuesta de salida anticipada.
2) Calcule la penalidad que se reclama y compare con el perjuicio real. Determine si la penalidad corresponde a meses de renta, a un porcentaje, o a otra fórmula. Compare con lo que realmente usted dejaría de cobrar si el inmueble se reocupa.
3) Documente la posibilidad de mitigación. Si el inmueble fue reocupado o hay interesados, obtenga ofertas o acuerdos que muestren la mitigación del perjuicio. Eso reduce la base de la penalidad.
4) Negociación. Proponga una solución: pago parcial de la penalidad, acuerdo para encontrar nuevo arrendatario, o descontar la fianza. Formalice cualquier arreglo por escrito.
5) Si hay disputa, puede demandar o ser demandado. El tribunal analizará la proporcionalidad y la existencia de un perjuicio real. Si la cláusula es excesiva o abusiva, puede reducirla o declararla inaplicable.
6) Evite actuaciones contradictorias. Si usted acepta una oferta de rescisión y luego cobra la penalidad sin permitir la reubicación del inmueble, un juez puede entender que no mitigó el daño.
Qué puede hacer hoy sin abogado: transcribir la cláusula y buscar ofertas de reocupación para mitigar la pérdida. Cuándo llamar a un abogado: si la penalidad es alta, si la otra parte exige cobro inmediato o si hay alegaciones de incumplimiento que puedan invalidar la penalidad.
1) Se arregla con carta. Muchas veces se negocia una reducción de la penalidad a cambio de una salida ordenada y la entrega de llaves; esto ahorra tiempo y costes.
2) Acuerdo o conciliación. Formalizar un acuerdo que contemple fecha de entrega, monto a pagar y método de cálculo evita litigios.
3) Juicio. Si lleva el caso a juicio, el juez puede confirmar la penalidad, reducirla por desproporción o declararla nula si vulnera derechos del consumidor o si la cláusula encubre otra obligación. Si la parte demandada pierde, puede quedar obligada a pagar y a costas; si quien demanda pierde, puede cargar con costas y quedar sin la penalidad.
Y si gana, ¿cobro? Cobrar la penalidad depende de la capacidad de pago del deudor y de la ejecución de la sentencia; si la parte está insolvente, la sentencia será un título que tendrá que ejecutarse.
Si la penalidad reclamada es alta o si la otra parte alega incumplimiento que justifica la rescisión, contrate abogado. También conviene asesoría cuando se propone una reubicación o cuando hay un posible conflicto con normas de protección al consumidor. Si no hay controversia mayor, la negociación escrita y la documentación de mitigación bastan en muchos casos.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Depende de lo pactado en el contrato. Si la cláusula lo permite, puede aplicarse la fianza, pero debe documentar el cálculo y notificarlo; de lo contrario, mejor formalizar un acuerdo por escrito.
Si el desistimiento se debe a incumplimientos graves del arrendador, el inquilino puede alegar causa justificativa y la penalidad puede no aplicarse o ser reducida; pruebe el incumplimiento si va a reclamar la penalidad.
Un juez examinará la proporcionalidad. Exigir ambos sin permitir la mitigación puede ser cuestionado; lo habitual es que la penalidad compense el perjuicio y que se descuente lo recuperado por reocupación.
Para cobrarla suelen necesitarse acciones de ejecución o un acuerdo; si la otra parte no paga, se debe reclamar por vía judicial para convertir la obligación en título ejecutivo.
Una cláusula clara y proporcional protege a ambas partes, pero debe redactarse con criterios de justicia y con una fórmula que permita calcularla sin controversias; si es excesiva, puede ser impugnada.
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