Due diligence ambiental en una compraventa inmobiliaria: ¿qué debes comprobar?

¿Tienes razón?

Una due diligence ambiental sirve para responder tres preguntas esenciales: ¿existen pasivos ambientales presentes o pasivos latentes? ¿hay permisos y obligaciones pendientes sobre la propiedad o la actividad? ¿cuál es el riesgo de responsabilidad para el comprador? En Ecuador, la responsabilidad por daños ambientales puede perseguir al titular de la actividad y, en ocasiones, al propietario del terreno. Por eso es crítico verificar si hay contaminaciones en suelo, aguas subterráneas, presencia de residuos peligrosos, vertidos históricos o incumplimientos administrativos.

Elementos que determinan el riesgo: el uso anterior del terreno (industrias, talleres, estaciones de servicio son de alto riesgo), la existencia de expedientes sancionadores o reclamos pendientes ante autoridades ambientales, y la presencia de obras o estructuras que obstruyan medidas de remediación. También importa la trazabilidad documental: si los permisos y registros están en orden, el riesgo cae; si hay títulos, servidumbres o gravámenes ambientales, su exposición aumenta.

Cómo se soluciona

1. Solicite la documentación básica al vendedor: permisos ambientales (licencias, autorizaciones integradas, permisos de descarga), estudios de impacto ambiental, actas de inspección, auditorías ambientales previas, y cualquier expediente administrativo relacionado.

1. Contrate una empresa de consultoría ambiental para realizar una inspección preliminar (fase I) que incluya revisión documental, entrevistas y un reconocimiento visual del sitio. Esta fase identifica señales de riesgo y define la necesidad de pruebas adicionales.

1. Si la fase I detecta indicios de contaminación, ejecute una fase II: muestreos de suelo y agua, análisis de laboratorio y evaluación de alcance de la contaminación. Mantenga cadena de custodia de muestras y utilice laboratorios acreditados.

1. Verifique la existencia de pasivos administrativos: busque expedientes sancionadores, requerimientos de autoridad o procesos en curso. Pida al vendedor certificaciones de cumplimiento o salvoconductos administrativos.

1. Determine las obligaciones de remediación previstas por la normativa y evalúe presupuestos de limpieza o mitigación. Obtenga cotizaciones técnicas y planes de remediación para incorporar al análisis económico de la operación.

1. Negocie cláusulas contractuales: si asume el riesgo, incluya mecanismos de garantía (depósitos, escrows), cláusulas de indemnización por pasivos ocultos y garantías sobre la veracidad documental. Si no está dispuesto a asumir pasivos, pacte condiciones suspensivas o rechace la compra.

Qué puede hacer usted solo: solicitar documentos básicos y realizar la inspección visual del sitio. Necesitará consultores y abogado cuando existan indicios de contaminación, o cuando deba negociar cláusulas contractuales complejas.

Qué puede pasar

1) Compra sin pasivos significativos: la due diligence no detecta problemas relevantes y la operación sigue normalmente. Es el mejor escenario.

2) Detección de pasivos negociables: se identifican problemas que pueden abordarse con ajustes en precio, garantía o plan de remediación asumido por vendedor o comprador. A menudo esto da lugar a cláusulas de precio diferido o fondos retenidos para remediación.

3) Riesgo no asumible o contingencias graves: si hay contaminación extensa o procesos administrativos en curso, la mejor salida puede ser desistir de la compra. Si decide seguir y más adelante se confirma un pasivo mayor, enfrentará costos de remediación y posibles responsabilidades legales.

Y si gana (o compra) ¿cobro? La pregunta correcta es si podrá recuperar costos de remediación. Si existe un vendedor solvente y se pactaron garantías contractuales, puede reclamar. Si no, la recuperación dependerá de la situación patrimonial del responsable y de la existencia de seguros que cubran pasivos ambientales.

Errores que arruinan el caso

• No ordenar una fase II cuando la fase I señala riesgos. Ignorar indicios suele salir caro.
• Confiar solo en declaraciones del vendedor sin exigir documentación acreditada.
• No incluir cláusulas de indemnización y mecanismos de garantía por pasivos ocultos.
• No comprobar expedientes administrativos o sanciones vigentes sobre la propiedad.
• No evaluar costos reales de remediación con cotizaciones técnicas actualizadas.