Discrepancias con la promotora por superficies edificables

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si su reclamación prospera: el contrato (o la oferta vinculante) y cómo definió la superficie; los planos y documentación técnica aprobada por la autoridad municipal; y la práctica de entrega (acta de entrega, escrituración, mediciones). Si el contrato habla de “superficie útil”, “superficie construida” o “área privativa”, hay que cotejar exactamente qué se prometió. Si la promotora firmó un plano visado por la municipalidad o la Dirección de Obras Públicas, ese documento pesa mucho. Pero también cuentan las mediciones reales y las actas de entrega: si usted firmó un acta aceptando la entrega sin reservas puede estar en peor posición, salvo que pueda demostrar error o vicio oculto.

Otras circunstancias importantes: si hubo publicidad con metros distintos a los del contrato; si la promotora modificó el proyecto y no le informó; si existen comunicaciones por escrito (correos, WhatsApp) donde se reconoce la diferencia. Un punto clave en Ecuador es comprobar si la urbanización o el condominio tiene escritura de parcelamiento y cuál es el régimen de áreas comunes y privadas, porque eso condiciona qué pertenece al dueño y qué corresponde al conjunto.

Cómo se soluciona

1) Reúna la documentación. Busque: contrato de compraventa o reserva, documentos de separa, planos visados, licencia de construcción y facturas/pagos. Localice también el reglamento de copropiedad si es departamento en condominio y el plano de amojonamiento si es lote.

2) Haga mediciones con prueba. Pida una medición técnica hecha por un perito arquitecto o ingeniero civil colegiado y que entregue un informe firmado, con croquis y coordenadas si procede. Si el edificio tiene actas de entrega o recepción, solicite copia. Exporte conversaciones digitales relevantes y haga capturas con fecha.

3) Reclame por escrito a la promotora. Envíe una comunicación fehaciente (carta certificada o notificación con acuse de recibo) contestando la diferencia y solicitando solución: entrega de lo prometido, reducción de precio proporcional o rescisión con devolución de pagos. Incluya el informe pericial.

4) Recurra a la autoridad municipal o a la Secretaría de Planificación, si la alteración afecta licencia o planos. Ellos pueden requerir a la promotora o iniciar procedimiento por incumplimiento urbanístico.

5) Si la promotora no atiende, interponga reclamación ante la Defensoría del Pueblo o la entidad de defensa del consumidor competente (según el caso) y, finalmente, evalúe la vía contencioso‑administrativa o civil para exigir cumplimiento o indemnización. Acompañe siempre el peritaje y las comunicaciones previas.

Qué puede hacer usted sin abogado: reunir pruebas, pedir la medición técnica y enviar la reclamación. Cuándo contratar abogado: si la promotora ofrece acuerdo (necesita valorar), si hay riesgo de perder el inmueble, o si la disputa exige procedimiento judicial o administrativo.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta y acuerdo privado. Lo más frecuente: la promotora acepta reducción de precio o hace obra correctiva. Un acuerdo firmado y, si procede, una rectificación en escrituras o planos zanja el problema rápido.

2) Conciliación o acuerdo ante la autoridad. Puede haber mediación con el municipio o con un ente de defensa del consumidor que termina en un compromiso escrito. Eso evita litigio y puede incluir plazos y garantías técnicas.

3) Juicio o contencioso‑administrativo. Si llega a juicio, el juez valorará contrato, planos visados y peritajes. Si usted pierde, puede quedar con costas procesales y la discrepancia sin resolver; si gana, obtendrá cumplimiento o indemnización. Incluso con sentencia favorable, cobrar depende de la solvencia de la promotora: una sentencia contra una empresa insolvente es difícil de ejecutar.

Preguntas habituales: si firma escritura aceptando entrega sin reservas complica la reclamación; si existe publicidad contradictoria, es buena prueba; si la promotora ha cambiado licencias, el municipio puede ordenar subsanación.

Errores que arruinan el caso

• Firmar acta de entrega o escritura sin poner reservas por la diferencia de metros.
• No pedir medición técnica ni conservar las pruebas digitales y recibos de pago.
• Destruir o alterar el bien antes de peritarlo (modificaciones sin autorización).
• Limitar la reclamación a conversaciones verbales sin dejar constancia escrita.
• Aceptar un acuerdo verbal o un pago parcial sin documento que garantice la solución.