Construcciones en la linde tras la compra: responsabilidades

¿Tienes razón?

Determinar responsabilidades exige analizar tres cosas. Primero, la correspondencia entre la construcción y la descripción registral: si la obra invadió su parcela, usted tiene derecho a exigir restitución o indemnización según las pruebas. Segundo, la existencia de servidumbres o derechos preexistentes: algunas construcciones pueden estar sobre servidumbres de paso, muros comunes o derechos de apoyo legalmente constituidos. Tercero, permisos municipales: si la edificación cuenta con licencia de construcción expedida por la autoridad local, su validez administrativa pesa, aunque no convalida ocupación de terceros en su predio sin título. Si la obra fue levantada por el vendedor y afectó linderos sin su permiso, puede haber responsabilidad contractual o extracontractual.

Cómo se soluciona

1. Documente la obra y su posición relativa al lindero. Encargue un replanteo técnico que ubique la construcción respecto de las coordenadas de su escritura. Tome fotografías con georreferenciación y recoja testimonios de vecinos que acrediten cuándo se hizo la obra.

1. Revise permisos municipales y planos aprobados. Solicite en la municipalidad copia de la licencia de construcción y del expediente técnico. Si la obra no tiene permiso, la municipalidad puede ordenar medidas administrativas (multas, demoliciones) según su normativa.

1. Compare con la documentación del título. Verifique si en su escritura o en convenios anteriores existen servidumbres, muros medianeros o acuerdos que permitan la edificación en la linde. Un servidumbre legal o contractual puede legitimar la construcción.

1. Notifique por escrito al ocupante o propietariodela construcción. Informe la discrepancia con su lindero y pida la presentación de documentos que acrediten el derecho a construir. Conserve la notificación y la entrega (copia, constancia notarial o correo certificado).

1. Proponga conciliación. Si la persona reconoce la ocupación, pueden negociar opciones: demolición, reubicación, pago de indemnización o formalización mediante servidumbre o compraventa de la franja ocupada. Formalice cualquier acuerdo en instrumento público con plano técnico.

1. Si no hay acuerdo, valore acciones judiciales. Puede exigir restitución de la posesión, demoliciones y reivindicación según proceda; en paralelo, la municipalidad puede imponer sanciones administrativas si hubo infracción de la normativa urbana.

Acciones que puede realizar hoy: encargar medición técnica, solicitar el expediente municipal, y notificar al ocupante la existencia de la discrepancia.

Qué puede pasar

1) Se soluciona con acuerdo o carta: Lo más frecuente es un arreglo entre partes: la construcción se reubica, se pacta compensación o se formaliza una servidumbre. Un acuerdo bien documentado y registrado evita litigios largos.

2) Acuerdo con compensación: Si la obra tiene valor y el ocupante desea mantenerla, pueden pactar la venta de la franja afectada o una servidumbre a cambio de precio. Esto permite mantener la edificación y obtiene compensación al propietario.

3) Juicio y demoliciones: Si no hay acuerdo y la ocupación es ilegítima, el propietario puede pedir restitución y demolición. El resultado dependerá de la prueba técnica y de la normativa municipal. Si pierde la parte demandante, podría asumir costas.

Y si gano, ¿cobro? Si obtiene sentencia favorable, podrá ordenar la restitución o la indemnización. No obstante, cobrar indemnizaciones depende de la solvencia del condenado y, en casos de demolición, de la posibilidad práctica de ejecución.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la ocupación desde el principio: no tener fotos con fecha ni mediciones dificulta demostrar la invasión.
• Permitir obras continuas sin protesta escrita: la tolerancia puede interpretarse como reconocimiento de derecho.
• Demoler o intervenir por su cuenta: destruir una construcción sin resolución puede generar responsabilidad y pérdida de la causa.
• No revisar permisos municipales: a veces la solución pasa por la vía administrativa y no por el litigio civil.