El banco no aprueba por avalúo y se cae la compra

¿Tienes razón?

Su derecho depende de tres factores: 1) lo que pactaron en el contrato sobre la condición del crédito; 2) si el vendedor se comprometió expresamente a obtener o garantizar la financiación; y 3) si el banco o la entidad financiera actuó conforme a sus normas técnicas en el avalúo. Si en el contrato la compraventa se realizó condicionada a la aprobación del crédito, la falta de avalúo puede excusar la anulabilidad sin que haya penalidad. Si, en cambio, el vendedor garantizó la financiación o fijó plazos y penalizaciones, puede haber obligación de compensación.

También importa si hubo culpa: si el vendedor ocultó defectos graves que reducen el valor o impidieron el avalúo, el comprador puede tener reclamo por incumplimiento. Si el comprador no presentó documentación o no cumplió condiciones, la responsabilidad puede ser suya. Finalmente, si el avalúo del banco fue objetivamente razonable, se refuerza la posición del vendedor; si es manifiestamente erróneo o hubo falta de contradicción técnica, se puede impugnar.

Cómo se soluciona

1) Revise el contrato y la condición suspensiva.

• Busque la cláusula que vincula la operación a la aprobación del crédito. Anote plazos, penalidades y obligaciones de las partes. Si el contrato no prevé financiación, la caída por avalúo exige negociación entre partes.

2) Reúna documentación del avalúo.

• Pida al banco el informe de avalúo completo. Guarde todas las comunicaciones, quién lo elaboró, metodología y comparables usados. Solicite también los requisitos que usted no cumplió si ese fue el motivo.

3) Comuníquese fehacientemente con la otra parte.

• Envíe una carta o correo certificado exponiendo su postura: solicitud de renegociación del precio, extensión de plazos o devolución de cualquier anticipo, según lo acuerden. Mantenga registro de la respuesta.

4) Negociación y alternativas.

• Puede proponer una rebaja del precio de acuerdo al avalúo, aportar mayor pago inicial o buscar otro financiamiento privado. También es posible que el vendedor acepte vender sin crédito, pero esto depende de su interés.

5) Impugnar el avalúo o reclamar daños.

• Si considera que el avalúo fue técnico y legalmente defectuoso, puede solicitar una revisión técnica independiente o impugnar la práctica ante la entidad financiera y, si procede, ante la Superintendencia competente. Si el vendedor incumplió obligaciones contractuales, valore una demanda civil por incumplimiento.

Qué puede hacer usted solo vs. qué necesita profesional: usted puede revisar el contrato, pedir el informe de avalúo y proponer alternativas de negociación. Necesitará abogado para impugnar técnicamente el avalúo, cuantificar daños y litigar por incumplimiento o para negociar cláusulas de penalización si el caso es complejo.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: con frecuencia comprador y vendedor acuerdan ajustar precio o plazos y la operación se salva sin procesos largos. Esto es especialmente común cuando ambas partes tienen interés en concretar la venta.

2) Acuerdo o conciliación: pueden formalizar un nuevo pacto con cláusulas que mitiguen el riesgo del avalúo (por ejemplo, revisión por perito independiente) o establecer compensaciones por la demora. Un acuerdo puede incluir desistimiento con devolución de anticipos, con o sin descuento.

3) Juicio por incumplimiento o impugnación del avalúo: si las partes no concilian, el comprador puede demandar por incumplimiento si el vendedor garantizó condiciones; o el vendedor puede reclamar indemnización si el comprador no obtuvo crédito por razones imputables a él. Si pierde el juicio, podrá ser condenado a pagar costas; si gana, la ejecución dependerá de la solvencia de la contraparte.

Y si gana, ¿cobro? Ganar la demanda no equivale a cobrar inmediatamente; debe comprobarse que la parte demandada tiene bienes para ejecutar la sentencia. En ocasiones una negociación tras sentencia facilita el pago.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar y conservar el informe completo del avalúo ni las comunicaciones del banco.
• Firmar renuncias o actas de desistimiento sin dejar constancia de la devolución de anticipos.
• No documentar las ofertas alternativas de financiamiento o las negociaciones con el vendedor.
• Asumir que el banco es siempre correcto y no solicitar peritaje independiente cuando el avalúo parece anómalo.
• No revisar la cláusula contractual relativa a la financiación antes de iniciar reclamos.