Compraventa de obra nueva: ¿qué hacer si faltan certificados?

¿Tienes razón?

Su derecho a exigir certificados depende de tres preguntas: cuáles son los certificados que faltan (licencia de construcción, certificado de finalización de obra, certificado de habitabilidad u otros), quién tenía la obligación contractual de obtenerlos y si la falta impide el uso o la inscripción registral. En general, el promotor o constructor es responsable de tramitar y obtener la documentación administrativa que avala la correcta edificación. Si el comprador compró sobre plano o a promotor y la entrega se realiza sin esos documentos, suele existir incumplimiento.

En la práctica, la ausencia más habitual afecta la inscripción de la propiedad y la obtención del servicio de agua o luz definitiva. A veces el constructor entrega una “constancia” provisional; otras, promete resolver después de la firma. Si el contrato obligaba a entregar con certificados y eso no ocurre, usted puede exigir cumplimiento, compensación o, según la gravedad, rescisión. Si la falta de documentos provoca daños —por ejemplo, imposibilidad de alquilar o vender— esos perjuicios pueden ser indemnizables.

Cómo se soluciona

1. Reúna la documentación: escritura de compraventa, contrato con el promotor, planos aprobados, notificaciones municipales y cualquier comunicación que pruebe la promesa o compromiso de entregar certificados.
2. Verifique en la municipalidad la situación registral y administrativa del inmueble: si existe licencia de construcción o expedientes pendientes. Solicite certificados o constancias oficiales que respalden su posición.
3. Notifique formalmente al promotor con la lista de certificados faltantes y solicite su entrega o la corrección de las irregularidades. Adjunte documento de la municipalidad si lo tiene.
4. Si el promotor promete soluciones pero no actúa, solicite medidas provisionales para proteger su derecho (por ejemplo, impedir la venta a terceros o inscribir gravámenes). Un abogado puede pedir medidas cautelares ante la jurisdicción civil.
5. Presente la reclamación ante la autoridad municipal o administrativa competente si hay infracciones urbanísticas; la autoridad puede imponer sanciones y obligar a regularizar la obra.
6. Si no hay arreglo, proceda a demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios. La cuantificación de perjuicios incluirá la pérdida de valor por la falta de títulos, gastos para regularizar y daños emergentes.

Qué puede hacer hoy: solicitar por escrito a la municipalidad la certificación del expediente y enviar reclamación fehaciente al promotor.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. En muchos casos el promotor regulariza la documentación para poder cerrar la operación: solicita y obtiene certificados y lo comunica oficialmente. Esto es común cuando el promotor tiene interés en la venta o en evitar sanciones.

2) Acuerdo o conciliación. Pueden pactar una compensación económica, un plazo y garantías para la obtención de los certificados, o una reducción del precio. Un acuerdo puede incluir que el promotor constituya garantía sobre el inmueble hasta la regularización.

3) Juicio. Si el promotor no cumple, puede reclamarse cumplimiento forzado o indemnización por daños. El proceso puede requerir pruebas técnicas y administrativas. Si usted demanda y gana, la ejecución dependerá de la solvencia del demandado.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable obliga al pago o cumplimiento, pero la efectividad depende de activos ejecutables del promotor. Por eso conviene negociar garantías reales en el acuerdo.

Errores que arruinan el caso

• Firmar la escritura de compraventa aceptando la entrega sin dejar constancia por escrito de la falta de certificados.
• No verificar el expediente municipal antes de firmar.
• Aceptar promesas verbales del promotor sin garantías documentadas.
• No exigir garantías o retención de parte del precio hasta la regularización.
• No conservar comunicaciones y pruebas de las gestiones municipales y del promotor.