Cómo actuar ante obras sin licencia en la comunidad

¿Tienes razón?

Tiene razón en oponerse si las obras afectan elementos comunes, la estructura, las fachadas o las instalaciones generales y no cuentan con la licencia municipal o con la autorización de la junta cuando ésta es necesaria según los estatutos. Tres factores determinan la fuerza de su posición: la naturaleza de la obra (si es meramente estética o implica obra mayor), si la comunidad aprobó la intervención en junta cuando estaba obligada a hacerlo, y si existe permiso de la autoridad municipal. Obras en el interior de un departamento que no alteren elementos comunes suelen depender de lo que establezcan los estatutos; no obstante, si afectan instalaciones generales (cañerías, electricidad común, muros de carga), la comunidad y el municipio pueden intervenir.

También importa cómo se obró: una obra iniciada sin notificación y sin medidas de seguridad genera presunción de irregularidad. Si hay peligro inminente para la estructura o la seguridad, su posición es particularmente fuerte. Si la obra ya terminó y se regularizó con posterioridad, la situación es más compleja: la legalidad se valora a la vista de la autorización municipal y de la conformidad comunitaria posterior.

Cómo se soluciona

1. Documente la obra: tome fotos y videos con fecha, identifique quién obra, qué parte del edificio está afectada y qué trabajadores y herramientas se emplean. Reúna testimonios de vecinos.

1. Solicite la paralización por escrito a quien realiza la obra y al administrador o presidente de la junta si la intervención afecta elementos comunes. Pida copia de la licencia municipal y de la autorización de la comunidad si existe.

1. Notifique a la autoridad municipal de obras o a la dirección municipal correspondiente: pida inspección y que certifiquen si hay licencia o no. Adjunte fotos y la copia de su petición. La actuación de la autoridad puede forzar la paralización administrativa.

1. Si la comunidad actúa con pasividad o la obra ya dañó elementos comunes, pida en junta que se adopten medidas: paralizar, reparar y exigir responsabilidades al autor. Que conste el acuerdo o la negativa en acta.

1. Si la respuesta es insuficiente, consulte con un abogado para valorar solicitar medidas cautelares ante la unidad judicial competente o iniciar una acción civil por daños y por la restitución del bien común a su estado anterior. El abogado también puede solicitar peritaje técnico para acreditar daños y costes de reparación.

1. Si hay riesgo grave para la seguridad, solicite intervención de la autoridad municipal o de emergencias y guarde toda la documentación para posteriores acciones de responsabilidad.

Qué puede hacer usted ya: fotografiar, pedir licencia por escrito, notificar a la junta y al municipio. Qué hará el abogado: solicitar inspección pericial, medidas cautelares y la reparación por daños.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y la presentación de la licencia. En muchos casos, la parte que obra presenta posterior licencia y documentación y la comunidad acuerda aceptar la regularización con condicionamientos y reparación de daños si los hubo.

2) Acuerdo o conciliación. La junta y el propietario que hizo la obra pactan su legalización, pago de los costes de reparación o ejecución de obras de consolidación. Un acuerdo suele significar que la obra se mantiene tras subsanar deficiencias y asumir responsabilidades.

3) Juicio y restitución. Si la obra vulnera elementos comunes y no se regulariza, puede terminar en proceso civil donde se solicite la demolición parcial, la restitución o la indemnización por daños. Si usted pierde, puede asumir costas; si gana, la efectividad depende de la solvencia del responsable y de las garantías de la comunidad.

Y si gana, ¿cobra? Una sentencia que ordena reparación o indemnización requiere ejecución forzada contra los bienes del responsable. Si el responsable carece de patrimonio suficiente, la sentencia será declarativa pero difícil de cobrar.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el inicio de la obra con pruebas fechadas: sin registro fotográfico y testigos su prueba es débil.

• Actuar solo de palabra con el administrador: pida pruebas por escrito y constancia.

• Permitir que la obra continúe sin pedir copia de la licencia: admite la posibilidad de regularización futura que perjudique su pretensión.

• Dejar de lado la seguridad: si hay riesgo, actúe con la autoridad competente en vez de esperar a la junta.