Vendedor no cancela cargas a pesar de lo acordado ¿qué hago?

¿Tienes razón?

Tu derecho a exigir la cancelación de cargas depende de lo pactado y de la realidad registral. Para saber si tu caso es sólido, comprueba:

1. El acuerdo contractual: la promesa o la escritura deben contener la obligación del vendedor de cancelar hipotecas, embargos u otras cargas. Si la obligación figura, tu posición es fuerte.
2. Estado registral: solicita al Conservador el certificado de hipotecas y gravámenes actualizado. Ese certificado te dirá si la carga persiste.
3. Prueba de pago o de gestión: si el vendedor afirma haber pagado la deuda, pide documentos que lo acrediten (certificado del acreedor, liquidación de deuda, finiquito bancario).
4. La causa de la persistencia: a veces la deuda se pagó pero no se inscribió la cancelación; otras veces el vendedor no pagó. Si la cancelación depende de trámites que le correspondían al vendedor, su incumplimiento es claro.

Reúne la promesa, escritura y certificados registrales y compáralos con los documentos que el vendedor aporte. Si hay discrepancia, tu derecho a reclamar es razonable.

Cómo se soluciona

1) Reúne documentación hoy: obtén el certificado de hipotecas y gravámenes del Conservador, la promesa o escritura y cualquier comprobante que el vendedor te haya mostrado. Guarda correos y mensajes donde el vendedor se comprometió a cancelar.

2) Reclamo fehaciente: envía una carta certificada o correo con acuse solicitando la cancelación e indicando los documentos que debe entregar para acreditar la extinción de la carga. Exige que te entregue el certificado registral actualizado.

3) Gestiona con el acreedor (si aplica): en algunos casos puedes solicitar directamente al acreedor (banco, institución) un certificado de deuda pagada o la forma de cancelar. Si el vendedor pagó, el acreedor debe emitir el finiquito que permite la cancelación registral.

4) Solicita la inscripción de la cancelación: si tienes el documento que acredita el pago o el finiquito, presenta la escritura o el mandato al Conservador para inscribir la cancelación. Si el vendedor se niega a firmar los documentos necesarios, recoge su negativa por escrito.

5) Vía judicial: cuando el vendedor no cumple, la opción es demandar por cumplimiento forzado o daños y perjuicios, o pedir la resolución del contrato si la carga impide el uso normal del bien. Un abogado te ayudará a preparar la demanda y solicitar, si corresponde, medidas precautorias para evitar que el predio sea gravado con nuevas cargas.

Cuándo necesitas abogado: si el vendedor niega tener la obligación, si el acreedor dice que la deuda no fue pagada o si hay riesgo de ejecución por la carga. También cuando la cancelación requiere tramitación registral compleja.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: frecuentemente una comunicación fehaciente y la amenaza de acciones legales hacen que el vendedor aporte el finiquito o pague la deuda y presente la documentación para la cancelación.

2) Acuerdo o conciliación: pueden pactar un plan de pago, que el vendedor entregue un endoso o que parte del precio se retenga hasta la acreditación de la cancelación. El acuerdo puede ahorrar tiempo y costos, aunque pedir garantías escritas es recomendable.

3) Juicio: si demandas, el tribunal puede condenar al vendedor a cancelar la deuda o a indemnizar por los perjuicios. Si pierdes, corres el riesgo de costas; si ganas, la sentencia es ejecutable, pero la efectividad depende de los bienes del demandado.

Si ganas, ¿cobras? Cobrar la indemnización o hacer ejecutar la sentencia depende de la situación patrimonial del vendedor y de si existen bienes sujetos a embargo.

Errores que arruinan el caso

• No pedir certificado actualizado del Conservador antes de firmar.
• Aceptar del vendedor un simple recibo sin la firma del acreedor o el finiquito oficial.
• No dejar constancia escrita de los compromisos y plazos.
• No investigar la situación patrimonial del vendedor antes de litigar.
• Intentar negociar sin exigir garantía escrita cuando hay riesgo real de ejecución por la carga.