Si al terminar el contrato el inquilino dejó daños en la vivienda, puedes reclamar el costo de reparación, siempre que distingas entre desgaste normal y daño. Lo clave es tener el inventario de entrada y salida, presupuestos y facturas. Primer paso: documenta todo y solicita al ex inquilino que responda por escrito al detalle de lo reclamado.
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Que puedas cobrar por los daños depende principalmente de tres factores. Primero: la diferencia entre desgaste por uso normal y daño por negligencia o mal uso; solo lo segundo es reparable a costa del inquilino. Segundo: la existencia de evidencia de cómo estaba el inmueble al entrar y al salir —un inventario y fotos de entrada son la prueba más contundente. Tercero: la proporcionalidad y justificación de las reparaciones reclamadas: necesitas presupuestos y facturas que demuestren el costo real.
Si el contrato contempla un depósito o garantía, ese fondo es la primera fuente para cubrir reparaciones justificadas. Sin depósito, podrás reclamar judicialmente la diferencia. Pero recuerda: reclamar un coste que corresponde a desgaste normal suele ser rechazado por tribunales.
Qué puedes hacer sin abogado: documentar, solicitar presupuestos y negociar. Necesitas abogado si la cuantía es relevante, si el inquilino se niega y si vas a litigar.
1) Se arregla con una carta y acuerdo
La salida más habitual es una negociación donde el inquilino acepta pagar total o parcialmente, o acuerda reparar. Un acuerdo escrito y pagado evita costas judiciales y cierra el conflicto.
2) Acuerdo con descuento del depósito
Si hay depósito, puedes descontar el costo justificado. Si el ex inquilino no está conforme, puede reclamar la devolución o impugnar la proporción descontada; en ese caso, la disputa puede llegar a tribunal.
3) Demanda judicial
Si no hay acuerdo, puedes demandar. En juicio, la fuerza de tu caso será la documentación: inventarios, fotos, presupuestos y facturas. Si ganas, el tribunal puede condenar al inquilino al pago y eventualmente a costas si la conducta fue temeraria. Sin embargo, cobrar la sentencia depende de la capacidad del condenado para pagar.
La pregunta "y si gano, ¿cobro?" requiere realismo: una sentencia facilita el cobro pero no garantiza el pago inmediato si el deudor carece de bienes. Por eso un acuerdo que incluya pago efectivo suele ser más seguro.
Si la cuantía supera lo que estás dispuesto a gestionar solo, si el inquilino se niega a pagar o si hay disputa sobre si es desgaste normal, consulta un abogado. También necesitas asesoría si vas a deducir del depósito y el inquilino lo impugna. Si tienes recursos limitados, infórmate sobre la Corporación de Asistencia Judicial.
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Solo puedes descontar lo que esté justificado con presupuestos o facturas por reparaciones necesarias. Si el depósito supera el coste, debes devolver el resto; si el inquilino no está de acuerdo, puede impugnar la retención.
Solicita pruebas del estado anterior (fotos, testigos) y muestra el inventario de entrada. Si no hay inventario, intenta reunir testigos o documentación alternativa. Un presupuesto independiente también ayuda a demostrar la naturaleza del daño.
No existe una regla fija, pero contar con varios presupuestos ayuda a demostrar que el coste es razonable y no inflado. Conserva siempre las cotizaciones por escrito.
Sí, puedes proponer que repare el daño, pero acuerda por escrito los trabajos exactos y cómo se comprobará su calidad antes de dar por terminado el asunto.
Sí, las fotos son prueba útil si son claras y se puede demostrar su fecha. Es recomendable complementar con inventario y facturas para reforzar la reclamación.
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