No me entregan la posesión del inmueble comprado

¿Tienes razón?

Tu derecho a exigir posesión depende de lo que pactaron las partes y de si se han cumplido las condiciones necesarias para la entrega. Si el contrato establece la entrega libre de ocupantes y sin gravámenes, y el vendedor no la realiza, hay incumplimiento contractual. Si la entrega estaba sujeta a una condición (por ejemplo, la obtención de una autorización, la finiquitación de un crédito), la obligación puede demorarse legítimamente. Además, la situación cambia si existe un ocupante que se niega a salir: puede tratarse de un arrendatario con derecho vigente o de terceros de buena fe.

También conviene revisar si existe alguna anotación en el Conservador que impida la entrega (hipoteca, prohibición de enajenar, embargo). Si la escritura pendiente no ha sido inscrita, la entrega práctica puede estar condicionada a dicha inscripción.

Cómo se soluciona

1) Reúne documentos. Junta la promesa de compraventa, la escritura pública si existe, comprobantes de pago, correos y mensajes con el vendedor y cualquier constancia sobre la fecha o condiciones de entrega. Copia las claves de cierre, recibos y planos si corresponden.

2) Comunica el incumplimiento por escrito. Envía una carta o correo fehaciente al vendedor detallando el incumplimiento y solicitando la entrega inmediata de la posesión o, alternativamente, el cumplimiento de lo pactado. Conserva la constancia de envío y recepción.

3) Verifica la situación registral. Pide la certificación del Conservador para comprobar si hay anotaciones que impidan la entrega. Si existe una hipoteca, embargo o anotación de prohibición de enajenar, infórmate sobre su origen.

4) Si hay ocupante que se niega a salir, gestiona el desalojo. Si el ocupante tiene un título que lo ampara (arrendamiento o posesión anterior), la situación obliga a tramitar el desalojo por las vías correspondientes. Si el ocupante no tiene título, el vendedor debería responsabilizarse por la restitución. En casos de ocupación violenta o ilícita, existen acciones posesorias ante tribunales.

5) Negocia. Muchas veces se llega a un acuerdo: entrega condicionada con compensación por retrasos, prórroga o rescisión con devolución de dinero. Formaliza cualquier acuerdo por escrito y, si corresponde, eleva al Conservador.

6) Demanda por incumplimiento. Si no hay acuerdo, la vía es la demanda por cumplimiento forzado o resolución por incumplimiento contractual y, si procede, indemnización por daños. Un abogado redactará la demanda y solicitará las medidas necesarias, incluyendo medidas precautorias para asegurar bienes del vendedor.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una entrega pactada. A menudo el vendedor regulariza la situación y entrega la posesión tras negociar condiciones o asegurar la salida del ocupante. Un acuerdo por escrito y la firma de una minuta de entrega resuelve el conflicto.

2) Acuerdo con compensación. El vendedor puede ofrecer compensación por los días en que no pudiste usar el inmueble o rebaja del precio. Firmar un acuerdo con garantías e inscripción evita problemas futuros.

3) Juicio y desalojo. Si la situación requiere intervención judicial, el tribunal puede ordenar el desalojo del ocupante y la restitución de la posesión, o declarar incumplimiento contractual y condenar a indemnizar. Si pierdes el juicio, podrías cargar con costas; si ganas, la ejecución depende de la capacidad del vendedor para cumplir la sentencia.

Y si gano, ¿cobro? Una sentencia favorable que ordena indemnización no garantiza el cobro inmediato si el vendedor es insolvente. La ejecución puede requerir embargos y diligencias sobre bienes disponibles.

Errores que arruinan el caso

• No conservar la promesa o comprobantes de pago: sin ellos es difícil probar el acuerdo.
• Tomar posesión por la fuerza o cambiar cerraduras sin título: eso puede exponerte a acciones penales o civiles.
• Aceptar soluciones verbales del vendedor sin constancia escrita.
• No verificar anotaciones registrales que impidan la entrega.
• No pedir peritajes o inventarios cuando el inmueble tiene bienes sujetos a responsabilidad del vendedor.