La empresa contratada por la comunidad incumple su contrato

¿Tienes razón?

Para saber si hay incumplimiento válido contra la empresa debes revisar tres cosas. Primero, qué dice el contrato: alcance, plazos, garantías, sanciones y formas de comunicación. Segundo, si la falta es esencial al objeto del contrato o una prestación accesorio; una falla esencial da pie a resolver el contrato, mientras que defectos menores pueden dar derecho a rectificación o descuento. Tercero, la prueba: informes técnicos, fotografías, registros de mantención y comunicaciones donde la empresa reconoce o niega los problemas. La asamblea que contrató y aprobó el gasto también importa: si no hubo acuerdo o no se respetaron formalidades, la postura de la comunidad se debilita.

Si la empresa dejó de prestar el servicio pactado (por ejemplo, mantenimiento inexistente, limpieza deficiente, obras paralizadas) la junta, como representante de la comunidad, tiene facultades para exigir cumplimiento y, en su caso, iniciar la resolución del contrato. Sin embargo, la comunidad debe respetar las formalidades internas y la propia normativa contractual para evitar reclamos por resolución improcedente.

Cómo se soluciona

1. Reúne pruebas concretas: fotodocumenta los fallos, guarda nóminas de trabajo si las hubiere, correos, mensajes y las actas de junta que contienen la aprobación del contrato. Pide a los residentes afectados que firmen declaraciones simples describiendo los hechos.

1. Solicita informe técnico independiente: contrata un perito que evalúe la calidad del servicio o la obra y emita un informe escrito. El informe es clave tanto para la negociación como para un eventual proceso judicial.

1. Reclamación formal a la empresa: la comunidad debe enviar una carta administrativa solicitando cumplimiento, reparación o compensación, describiendo plazos razonables y ofreciendo la posibilidad de subsanar. Hazlo por medio fehaciente y conserva el acuse.

1. Acta de junta y acuerdo: convoca o registra en acta la decisión sobre la reclamación: exigir cumplimiento, aplicar penalidades contractuales, retener pagos en la medida permitida por el contrato o resolver el contrato. Todo lo acordado debe constar en acta para tener fuerza frente a terceros.

1. Resolver contrato o ejecutar garantías: si la empresa no corrige, y el contrato lo permite, la comunidad puede terminar la relación y exigir la ejecución de garantías o pólizas. Si la empresa incumple gravemente y hay riesgo para la comunidad, la junta puede contratar a otro proveedor y exigir el reintegro de costos, según lo previsto en el contrato.

1. Vía judicial o arbitraje: si no hay acuerdo, la comunidad puede demandar por incumplimiento contractual o, si el contrato lo dispone, someter la disputa a arbitraje. Un abogado redactará la demanda, cuantificará daños y preparará prueba.

¿Qué hace la comunidad y qué hace un abogado? La comunidad puede documentar, pedir informes y negociar. El abogado se necesita para valorar la posibilidad de resolver el contrato, para litigar por daños o para ejecutar garantías y asegurar que se cumplan formalidades que eviten contrademandas.

Qué puede pasar

1) Arreglo extrajudicial: frecuente. La empresa corrige el servicio o compensa y se firma un convenio. Un acuerdo rápido ahorra costes y asegura continuidad de servicio.

2) Acuerdo con rebaja o rescisión pactada: ambas partes acuerdan terminar anticipadamente y fijan responsabilidades y pagos. A veces la comunidad opta por esta vía para cambiar de proveedor sin litigio prolongado.

3) Juicio o arbitraje: si el conflicto llega a tribunal y la comunidad gana, se puede obtener el cumplimiento forzado, resarcimiento de daños y la ejecución de garantías. Si la comunidad pierde, puede cargar con costas y, si la resolución fue improcedente, con responsabilidades por la terminación anticipada. Además, una sentencia contra una empresa con problemas financieros puede ser difícil de cobrar.

Y si gana la comunidad, ¿cobran? Depende del patrimonio de la empresa y de las garantías contratadas. Ejecutar una póliza o una garantía suele ser la vía práctica para obtener fondos cuando la empresa no tiene liquidez.

Errores que arruinan el caso

• No documentar las faltas con informes técnicos y fotos: sin pericia, la defensa de la empresa puede alegar normalidad.
• Aplicar retenciones o resolver el contrato sin acuerdo de junta o sin base contractual: eso puede generar responsabilidad para la comunidad.
• Ignorar cláusulas de resolución y penalizaciones del contrato: seguir procedimientos contractuales es vital.
• No revisar las pólizas o garantías contratadas: a veces existe una fianza o seguro que cubre el incumplimiento.
• No conservar comunicaciones formales: los mensajes informales y conversaciones verbales valen poco como prueba.