Si el arrendatario está provocando daños graves, no debes asumir que no se puede hacer nada: la ley protege la integridad del inmueble y el propietario puede exigir reparación o la restitución de la posesión. Lo que determina la respuesta es la naturaleza y alcance del daño, si fue intencional o por negligencia, y la prueba documental. Primer paso: documenta los daños con fecha y solicita reparación por escrito.
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Tu derecho a exigir reparación o la restitución de la vivienda existe cuando el inquilino daña el inmueble de forma grave, intencional o por negligencia severa. Para que el tribunal te dé la razón hay que probar tres cosas: existencia del daño, relación entre el daño y la conducta del inquilino, y cuantía o gravedad de la afectación. Son útiles elementos como fotos y videos fechados, presupuestos de reparación, informes técnicos (por ejemplo de un maestro o perito) y testigos.
Importa también el ánimo: si el daño fue por uso normal o por desgaste, la responsabilidad es distinta. Pero si hay roturas deliberadas, cambios estructurales, instalaciones peligrosas o abandono que provoca deterioro, tu posición es fuerte. Otro elemento es el contrato: cláusulas sobre uso, mantenimiento y responsabilidad por daños pueden ayudar, aunque su ausencia no impide la reclamación.
Si el inquilino reconoce los hechos y propone reparar, un acuerdo que incluya garantías y plazos suele bastar. Si niega los hechos o no paga las reparaciones, la vía judicial permite pedir medidas para restablecer la situación y, en casos extremos, la restitución de la posesión.
1) Documentación inmediata. Toma fotos y videos con fecha, pide a un profesional un informe técnico sobre la magnitud del daño y guarda cualquier comunicación con el inquilino donde admita o niegue responsabilidad. Conserva presupuestos de reparación y facturas si realizas arreglos preventivos.
2) Reclamación fehaciente. Envía una carta solicitando reparación, o la reparación a tu costa y recuperación de la suma, indicando plazos y la posibilidad de acción judicial si no se cumple. Conserva acuses de recibo.
3) Negociación: propuestas de reparación o deducción de garantía. Si existe depósito o garantía, acuerda cómo se aplicará para reparar los daños; deja constancia escrita. A veces es preferible que el inquilino pague o financie la reparación, si ello evita juicio.
4) Procedimiento judicial: si la persona no cumple, presenta la demanda correspondiente para exigir reparación de daños y/o la restitución de la posesión. Acompaña prueba técnica (informes, presupuestos) y las comunicaciones previas.
5) Medidas cautelares y ejecución: en casos de riesgo para terceros o seguridad del inmueble, el tribunal puede dictar medidas provisionales. Si obtienes sentencia, podrás ejecutar las reparaciones y reclamar costas y daños. Ten en cuenta que recuperar el monto efectivo depende de la solvencia del inquilino.
Qué puedes hacer solo: documentar, notificar y negociar el uso de la garantía. Cuándo necesitas abogado: cuando los daños son importantes, hay riesgo estructural, la otra parte disputa la responsabilidad o cuando buscas medidas cautelares.
1) Se arregla con carta y reparación: si el inquilino acepta reparar o pagar, el conflicto se cierra rápido. Un acuerdo escrito con plazos y comprobantes protege a ambas partes.
2) Acuerdo en sede judicial o conciliación: muchas disputas se resuelven con acuerdos que fijan pagos o trabajos de reparación supervisados. Aceptar una solución menor puede valer la pena frente al tiempo y costo del juicio.
3) Juicio por daños y restitución de la posesión: si el daño es grave y el inquilino no cumple, el tribunal puede ordenar reparaciones y/o el desalojo. Si pierdes el juicio como arrendador (por ejemplo, no pruebas el daño), puedes ser condenado a costas.
Y si ganas, ¿cobras? La sentencia confirma la obligación del inquilino, pero cobrar depende de que tenga bienes o ingresos. A veces conviene llegar a un acuerdo de pago garantizado porque una sentencia contra un insolvente es difícil de ejecutar.
Si los daños son menores puedes pedir la reparación y negociar. Necesitas abogado cuando existe daño estructural, riesgo para la habitabilidad, el inquilino niega su responsabilidad, quiere negociar un acuerdo importante o cuando buscas medidas cautelares. Si el monto de reparación justifica litigar y la otra parte ofrece un acuerdo, contratar abogado suele relucir su valor.
Otros problemas frecuentes en abogados especialistas en desahucios
Sí, pero debes justificarlo con presupuestos y facturas. Lo correcto es notificar al inquilino y dejar constancia escrita de la aplicación de la garantía. La falta de documentación puede llevar a reclamaciones en tu contra.
Sí, siempre que estén fechadas y contextualizadas. Mejor si las acompaña un informe técnico o testigos que acrediten cuándo se tomaron y el estado anterior del inmueble.
Puedes retener una parte, pero es recomendable obtener presupuestos y documentar la retención. Si no puedes demostrar el monto, el inquilino puede reclamar judicialmente.
Depende si hubo autorización. Sin permiso, es probable que debas exigir la reposición y reparación. Si hubo consentimiento tácito, la cuestión es cuantificar el daño y si las obras afectaron la habitabilidad.
Sí, pero guarda facturas y presupuestos. Notifica al inquilino la obra y el coste. Si el inquilino disputa la suma, lo correcto es que un tribunal la determine o que acuerden peritaje.
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