Divorcio mutuo acuerdo con hipoteca compartida

¿Tienes razón?

Tienes razón en pensar que la hipoteca no impide el divorcio: el divorcio por mutuo acuerdo es una solución civil independiente del contrato de crédito. Lo que decide el resultado práctico son tres cosas: quién figura en la escritura y en la hipoteca, qué dice el título de dominio (si el inmueble es de ambos o de uno solo) y si el banco acepta modificar el contrato de crédito o cancelar el nombre de uno de los cónyuges. Si en la propiedad aparecen ambos cónyuges y ambos son deudores hipotecarios, la obligación frente al banco sigue existiendo aunque se separen. Si la escritura y la hipoteca sólo registran a uno, la responsabilidad frente al banco recae en esa persona, aunque el otro tenga derechos de propiedad o de habitación.

También importa el acuerdo patrimonial que firmen en el proceso de mutuo acuerdo: pueden pactar la venta, la cesión de la parte de uno a favor del otro con asunción del pasivo, o mantener la copropiedad con reglas de uso y administración. Pero ese acuerdo entre ustedes no modifica automáticamente el contrato con el banco: para cambiar la responsabilidad frente al crédito hipotecario necesitarán la conformidad de la institución crediticia.

Cómo se soluciona

1. Reúne la documentación. Busca la escritura de compraventa, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, el contrato de hipoteca y los últimos estados de pago. Si pagaste con aporte propio, localiza boletas o transferencias que acrediten aportes.
2. Decide la solución que quieres proponer. Opciones habituales: a) vender el inmueble y repartir el remanente; b) uno de los cónyuges asume la propiedad y la deuda, solicitando al banco la novación o subrogación del crédito; c) mantener la copropiedad y pactar uso, administración y reparto de cargas. Define también cómo se repartirá cualquier plusvalía o minusvalía.
3. Comunica al banco tu intención. Pide al banco los requisitos para la novación, subrogación o cancelación de la hipoteca. El banco evaluará la capacidad de pago del cónyuge que asumirá la deuda; si no se la reconoce, puede solicitar garantías adicionales o negar la modificación.
4. Incluye el acuerdo en la sentencia o en la escritura de divorcio. En un divorcio de mutuo acuerdo, el convenio regulador que presenten debe contener la solución patrimonial sobre el inmueble. Ese convenio es la base para que el Conservador inscriba modificaciones posteriores.
5. Si el banco acepta la novación, realicen la escritura pública correspondiente y soliciten la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Sin inscripción, el cambio frente a terceros no es efectivo.

Qué puede hacer cada uno hoy: recopilar documentos, obtener los certificados de dominio, pedir al banco la carta con requisitos formales y, si ya hay oferta para compra, negociar un acuerdo de venta condicionado a la aprobación del banco.

Si hay hijos, acuerden también el uso de la vivienda mientras se resuelve la cuestión de la hipoteca; un convenio que no proteja a los hijos en su vivienda habitual es fuente de conflictos.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y acuerdo entre ustedes: el resultado más rápido es que ambos firmen un convenio donde uno asume la vivienda y la deuda y el banco acepte la novación. Esto suele evitar litigio y costes. Un acuerdo por menos podría ser preferible si el otro cónyuge necesita liquidez inmediata.

2) Acuerdo o conciliación ante notario o juez: si el banco no quiere novar, pueden pactar la venta del inmueble y distribuir el precio. La venta resuelve el pasivo si el precio alcanza a cubrir la deuda; si no, deben acordar quién aporta la diferencia.

3) Juicio: si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división judicial de bienes o la liquidación del régimen patrimonial. En un juicio, la sentencia puede ordenar venta forzada del inmueble. Si pierdes, podrías seguir siendo obligado por la hipoteca si tu nombre figura como deudor; además, la parte que demanda puede reclamar costas y gastos judiciales.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia que te adjudique una parte del precio o el pago de una suma solo vale si la otra parte tiene con qué pagar. Una sentencia contra un deudor insolvente puede quedarse como un título ejecutivo difícil de cobrar.

Errores que arruinan el caso

• Firmar un convenio o renunciar a la copropiedad sin comprobar qué modifica la hipoteca frente al banco.
• No pedir por escrito al banco los requisitos para la novación: las conversaciones informales no obligan al banco.
• Vender sin cancelar la hipoteca cuando el comprador rechaza recibir un inmueble con gravámenes; eso puede invalidar la operación.
• Ignorar la situación de los hijos y no regular el uso de la vivienda habitual; el menor puede quedar desprotegido.
• No inscribir cambios en el Conservador: un acuerdo privado no produce efectos frente a terceros.