Si las áreas comunes del condominio (ascensores, techos, piscinas, estacionamientos) se deterioran o no funcionan, la responsabilidad puede pertenecer a la constructora, al comité de administración o a la comunidad, según cuándo y cómo surgió el defecto. Lo que importa es la causa, las cláusulas de entrega y si hay garantía o seguro que cubra el problema. Primer paso: documenta el defecto y comunica la reclamación por escrito a la administración y a la empresa responsable.
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La respuesta depende de tres cosas: el origen del defecto, quién administraba el bien cuando apareció y qué garantía existe. Si el problema surge por un vicio de la construcción (por ejemplo, filtraciones en terraza común, fallos en la instalación eléctrica general o problemas en el sistema de evacuación), la constructora suele ser responsable si se demuestra que el defecto deriva de la ejecución. Si, en cambio, el daño proviene de falta de mantención por parte de la comunidad o por uso indebido, la responsabilidad puede recaer en la administración o en los copropietarios.
La existencia de una boleta de garantía, póliza de seguro de la obra u otras garantías contractuales es determinante. Muchas promociones entregan áreas comunes con una garantía que cubre vicios ocultos; si esa garantía está vigente y documentada, puedes exigir su ejecución.
También importa la figura jurídica: si la unidad ya fue recepcionada y constituida la comunidad de copropietarios, el administrador tiene deberes de mantención. En ese caso, la comunidad puede reclamar a la empresa que construyó o al contratista que ejecutó la obra. Si la comunidad no actúa, cualquier copropietario puede exigir por escrito que el comité tome medidas.
1) Documenta el defecto y su extensión.
2) Revisa actas de entrega y garantías.
3) Notifica a la administración y al comité por escrito.
4) Exige intervención de la constructora o ejecución de la garantía.
5) Si la comunidad no actúa, actúa como copropietario.
Qué puedes hacer por tu cuenta: documentar, exigir por escrito a la administración y convocar a otros copropietarios. Lo que requiere abogado: fraccionar responsabilidades contractuales, demandar a la constructora por vicios ocultos o instar la ejecución de garantías.
1) Reparación por parte de la constructora o administradora.
2) Acuerdo entre la comunidad y la constructora.
3) Litigio entre la comunidad y la constructora.
Y si ganas, ¿cobras? Si la sentencia ordena reparación y hay boleta o póliza ejecutable, la reparación se puede financiar. Si la empresa es insolvente, una sentencia puede quedarse como crédito. Por eso es importante mirar la solvencia y la cobertura del seguro.
Si la administración responde y la constructora se compromete por escrito, a menudo no necesitas abogado. Busca asesoría legal cuando la comunidad se niegue a actuar, si la constructora ofrece soluciones insuficientes o si hay que demandar por vicios ocultos. Un abogado puede representar a la comunidad o a un copropietario y gestionar peritajes, acciones de ejecución de garantía o demandas colectivas. Si reúnes pruebas, consulta la posibilidad de asistencia jurídica gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados especialistas en defectos de la construcción
Sí, como copropietario puedes exigir que el comité convoque a junta y promueva acciones; también puedes solicitar judicialmente medidas si la omisión de la administración pone en riesgo bienes comunes.
Depende de la cobertura: algunas pólizas cubren daños accidentales, no vicios de construcción. Revisa la póliza y pide a la aseguradora una carta que explique la cobertura.
Si el defecto deriva de la instalación original o de vicios en su montaje, la constructora puede ser responsable. Si la falla se debe a falta de mantención por parte de la administración, la responsabilidad puede recaer en la comunidad.
Un peritaje técnico de un ingeniero o arquitecto que explique la causa y la relación con la ejecución de obra es lo habitual. Ese informe sirve tanto para negociar como para juicio.
Podrías reclamar compensación por la privación del uso si queda acreditado el perjuicio y la responsabilidad de la constructora, pero eso suele requerir valoración técnica y legal que justifique el monto.
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