Si al comprar una vivienda descubres que existe un ocupante ilegal que se niega a desalojar, no estás condenado: puedes exigir la restitución de la posesión. Lo que marca la ruta es si el ocupante tiene título (contrato, arrendamiento) o es ocupante de hecho, y si la compra se formalizó e inscribió. Primer paso: recoge pruebas de la ocupación, la identidad del ocupante y las comunicaciones; después solicita formalmente el desalojo por la vía civil o ejecutiva según corresponda.
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Tu derecho a recuperar la posesión depende de si el ocupante tiene título jurídico frente a ti (por ejemplo, un contrato de arriendo anterior inscrito o un ocupante preexistente) o si simplemente está ocupando la propiedad sin título. Importa también si la compraventa y la inscripción en el Conservador se hicieron antes o después de la ocupación: la fecha y la inscripción influyen en quién tiene prioridad frente a terceros.
Tres preguntas orientadoras: 1) ¿tenía el ocupante un contrato o derecho previo reconocido? 2) ¿está la compraventa inscrita y cuál es la fecha de la posesión? 3) ¿hay antecedentes de violencia, amenazas o delitos relacionados con la ocupación? Si el ocupante carece de título, tus opciones para recuperar la posesión son más directas. Si tenía un contrato válido anterior (por ejemplo, arriendo), ese contrato puede subsistir frente a ti hasta que se venza o se extinga según su naturaleza.
1) Documenta la ocupación. Toma fotos y videos fechados, identifica quién vive allí, anota cuándo empezó y recoge pruebas de servicio (boletas a nombre del ocupante, correspondencia). Si hay testimonios de vecinos o porteros, recopila sus datos y declaraciones por escrito.
2) Revisa los títulos y la inscripción. Pide el certificado de dominio y la copia de la escritura de compraventa. Si adquiriste la propiedad antes de la ocupación y está inscrita, tu posición es más fuerte. Si el ocupante alega contrato, exige que lo muestre por escrito.
3) Envía una notificación escrita. Notifica al ocupante que estás en posesión del inmueble y que debe desalojar, adjuntando copia del título. Guarda el comprobante de entrega. Esto genera antecedente y puede evitar molestias procesales.
4) Evalúa la vía adecuada: acción de desalojo o demanda por restitución de la posesión. Si el ocupante no tiene título, procede la acción de restitución de la posesión. Si existe contrato legítimo, la vía puede ser juicio de arrendamiento o juicio ordinario para recuperar la cosa.
5) En caso de ocupación violenta o amenazas, considera denunciar hechos penales además de la reclamación civil. La policía puede intervenir en ciertos supuestos, pero el remedio civil sigue siendo necesario para regularizar la situación.
Qué puedes hacer hoy sin abogado: documentar la ocupación, solicitar el certificado de dominio y enviar una carta fehaciente al ocupante pidiéndole que desocupe.
1) Se arregla con una carta y salida amistosa. Muchas ocupaciones se resuelven con una negociación: el ocupante acepta retirarse a cambio de un plazo o de una ayuda para trasladarse. Un acuerdo por escrito evita juicio.
2) Acuerdo o conciliación. En la conciliación se puede pactar una salida ordenada con condiciones (fecha, entrega de llaves, compensación). Un acuerdo notariado e inscrito cuando proceda es la salida más segura.
3) Juicio. Si se inicia un procedimiento de restitución y el tribunal falla a tu favor, te devolverán la posesión; si pierdes, podrías cargar con las costas. Además, ejecutar la sentencia puede requerir apoyo de fuerza pública para el lanzamiento si el ocupante no cumple.
Y si ganas, ¿cobras? Normalmente se busca recuperar la posesión, no cobrar dinero. Puedes pedir indemnización por daños y perjuicios si acreditas perjuicio patrimonial, pero cobrar depende de que el demandado tenga bienes.
Puedes reunir pruebas y notificar al ocupante por tu cuenta. Necesitarás abogado si el ocupante niega tener título, si rechaza desocupar, si hay violencia, o si hay posibilidad de demanda por daños. Un abogado gestiona la presentación de la acción de restitución y coordina la ejecución con la autoridad, y si cumples requisitos podrías acceder a patrocinio estatal.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
La policía sólo puede intervenir si hay delito flagrante o desorden público; para la restitución pacífica de la posesión suele ser necesaria una orden judicial o que exista título claro a tu favor. La vía civil es la más segura para recuperar la propiedad.
Pide que lo muestre por escrito y solicita una copia. Si existe contrato, podrías tener que respetarlo hasta su término o iniciar la vía judicial correspondiente para terminarla. Un abogado te ayudará a revisar su validez y fecha.
No. Cambiar cerraduras o cortar servicios constituye una acción de fuerza y puede exponerte a responsabilidad. La vía correcta es notificar y, si no hay acuerdo, recurrir al tribunal.
Fotos y vídeos fechados, testimonios de vecinos, comprobantes de servicios o correspondencia a nombre del ocupante, y el certificado de dominio que acredite tu título. Todo eso facilita la acción de restitución.
No doy plazos concretos. La duración depende de si hay título del ocupante, de la carga procesal del tribunal y de si se requieren medidas de ejecución; puede variar considerablemente.
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