Descubri vicios ocultos o problemas estructurales despues de comprar

¿Tienes razón?

Tu posibilidad de éxito depende de tres preguntas concretas.

1) El defecto existía antes de la venta y estaba oculto. Un vicio oculto es un defecto previo a la entrega que no era evidente en una inspección razonable. Si el problema era visible y lo aceptaste al recibir la propiedad, la reclamación es más débil.

2) El defecto afecta el uso para el que compraste el inmueble. El vicio debe ser suficientemente serio como para disminuir el valor o la utilidad del bien (humedades estructurales, problemas de cimientos, instalaciones eléctricas peligrosas). Desperfectos menores de mantenimiento suelen no alcanzar para una acción por vicios ocultos.

3) Podés probar la existencia previa. Informes técnicos (peritaje), fotos antiguas, declaraciones de vecinos, antecedentes de obra o de denuncias y los documentos que acompañaron la venta son clave. En muchos casos, el peritaje técnico es la prueba decisiva.

Si podés demostrar que el defecto existía con anterioridad, que era oculto y que afecta el uso, tenés base para reclamar reparación, reducción del precio, resolución del contrato o indemnización según la gravedad del caso.

Cómo se soluciona

1) Documentá todo inmediatamente. Sacá fotos y videos desde distintos ángulos, guardá cualquier comunicación con el vendedor y pedí presupuestos y un informe técnico de un profesional idóneo (arquitecto, ingeniero). Conservá facturas de reparaciones temporales.

2) Intimá fehacientemente al vendedor. En la carta documento describí el defecto, adjuntá el informe técnico y los presupuestos y pedí soluciones concretas (reparación, reducción del precio, resolución y devolución del precio con indemnización). Proponé mediación si la ley del fuero lo exige o si ambas partes lo aceptan.

3) Evaluá la mediación o una propuesta de arreglo. Muchas disputas se resuelven con el vendedor pagando la reparación o aceptando una rebaja. Si ofrecieron un arreglo, pedí que quede por escrito y que incluya plazos y garantías.

4) Acción judicial. Si no hay acuerdo, consultá con un abogado para iniciar una demanda por vicios ocultos. El proceso suele requerir pericia judicial que confirmará la existencia, origen y la fecha probable del defecto. El tribunal podrá ordenar la reparación, la reducción del precio, la resolución del contrato o una indemnización por daños y perjuicios.

Qué podés hacer sin abogado: reunir prueba, pedir presupuesto, enviar la intimación fehaciente y proponer mediación. Necesitas abogado cuando el vendedor niega responsabilidad, si la reparación es costosa, o si buscás la resolución del contrato.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y reparación: muy común. El vendedor acepta pagar la reparación o contratar a un tercero y el conflicto se cierra rápidamente. Un acuerdo así evita el desgaste judicial y garantiza la reparación.

2) Acuerdo o conciliación formal: la mediación puede terminar en un acuerdo que fije la reparación, compensación económica y plazos. Firma ese acuerdo y exige garantías sobre la calidad de las reparaciones.

3) Juicio por vicios ocultos: si se inicia juicio, el tribunal pedirá pericia. Si ganás, el juez puede condenar a la reparación a costa del vendedor, disminuir el precio o resolver la venta con devolución del precio y condena por daños. Si perdés, además de no obtener reparación, podés soportar costas y honorarios.

Y si ganás, ¿cobrás? Depende de la solvencia del vendedor y de la existencia de bienes embargables; la ejecución puede demorar. En la hipótesis de vendedor insolvente, la sentencia puede ser difícil de cobrar. Por eso, a veces un acuerdo con pago inmediato es preferible.

Errores que arruinan el caso

• No contratar un informe técnico temprano: la prueba pericial posterior puede ser cuestionada si no hay documentación de los primeros días.
• Empezar arreglos sin documentar el costo y sin autorización: si reparás sin coordinar y sin dejar constancia, perdés capacidad de exigir que te reintegren el gasto.
• Conservar la llave y permitir nuevas obras sin constatar condiciones: la conducta que cambie el bien complica el peritaje.
• No exigir garantía por escrito del arreglo acordado: aceptá compromisos por escrito que detallen plazos y responsables.