¿Qué ocurre si vendes o compras una vivienda con deudas de la comunidad?

¿Tienes razón?

La cuestión central al comprar o vender una unidad con deudas de la comunidad es qué efectos produce la deuda sobre la unidad y qué se pacta en el contrato de compraventa. Lo que importa es la naturaleza de las expensas (ordinarias, extraordinarias, por obras), si la deuda está registrada y cómo la práctica local y el reglamento regulan el traspaso. En muchos supuestos, la deuda vinculada a la unidad puede ser reclamada al nuevo propietario si no se acreditó su extinción en el momento de la venta. Por eso, al vender, tu interés es obtener un certificado que acredite la situación al día; al comprar, te interesa exigir ese certificado y acordar en el contrato quién responde por la deuda previa.

Otro factor a considerar es la existencia de juicios o medidas de apremio (embargos, demandas) relacionados con expensas. Si hay procesos en curso, complican la transacción y pueden generar responsabilidades posteriores. También influye si la deuda proviene de cuotas extraordinarias aprobadas y no pagadas: suelen ser más difíciles de discutir y, en general, la comunidad busca cobrar a quien figure como propietario al momento del reclamo.

Finalmente, la forma de pago y las cláusulas contractuales (quién retiene precio, quién paga hasta qué fecha) son determinantes. Una escritura pública bien redactada y con las constancias correspondientes reduce el riesgo de sorpresas.

Cómo se soluciona

1. Pedí al administrador el detalle de deuda actualizado y el certificado de deuda o libre deuda. Que te entreguen partidas discriminadas y, si corresponde, copia de actas que aprobaron cuotas extraordinarias.

1. Solicitá informes de procesalidad. Averiguá si existen demandas, embargos o medidas precautorias que afecten la unidad.

1. Pactá en el contrato de compraventa quién asume las deudas anteriores. Es habitual que el vendedor abone lo adeudado o que se retenga parte del precio en garantía hasta presentar el libre deuda. Todo debe constar por escrito.

1. Considerá la retención del precio en una cuenta escrow o en carácter de depósito en garantía hasta que se acredite la extinción de las obligaciones. Otra alternativa es pactar compensaciones económicas en el contrato.

1. Exigí certificación del administrador en la escritura pública o una declaración jurada sobre el estado de las expensas. Esto sirve como prueba frente a futuros reclamos.

1. Si ya compraste y la comunidad reclama, revisá el contrato y los documentos entregados; si el vendedor garantizó el libre deuda y no lo hizo, podés accionar contra él por incumplimiento.

Qué podés hacer hoy sin abogado: pedir el certificado de deuda, pedir al administrador constancia de juicios y no firmar hasta tener la documentación completa.

Qué hará un abogado: redactará cláusulas protectoras en el contrato, revisará las actas del consorcio y los procesos en curso, y coordinará la retención de fondos o las acciones contra el vendedor si corresponde.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o ajuste en el precio. Muchas ventas se solucionan con que el vendedor abone las expensas adeudadas antes del cierre o descontando del precio acordado. Es la vía más rápida y suele evitar disputas posteriores.

2) Acuerdo o conciliación. Pueden acordar que el comprador asuma la deuda a cambio de una reducción de precio o de otra compensación. Este camino es práctico si ambas partes prefieren evitar juicios.

3) Juicio. Si la deuda no se aclara y la comunidad demanda, el reclamo puede dirigirse contra quien figura como propietario en el momento del reclamo. Si compraste y la comunidad te reclama por deudas anteriores que no te fueron informadas, podés demandar al vendedor por incumplimiento contractual. Si perdés, podrías quedar obligado a pagar la deuda y las costas; si ganás, podrás recuperar lo pagado contra el vendedor, aunque la ejecución depende de su solvencia.

Y si ganás, ¿cobrás? Si obtienes una sentencia contra el vendedor, la recuperación efectiva depende de su patrimonio. Un fallo favorable ordena el pago, pero la ejecución práctica puede requerir trámites adicionales.

Errores que arruinan el caso

• Comprar sin pedir certificado de deuda actualizado.
• Confiar en promesas verbales del vendedor sobre pago de expensas.
• No incluir cláusulas de retención o compensación en el contrato.
• Firmar la escritura sin verificar si hay juicios o embargos.
• No conservar las constancias y comunicaciones del administrador.