Me venden una unidad con deuda de expensas oculta

¿Tienes razón?

Cuando comprás una unidad en un consorcio es clave lo que figuró en la operación: si en la escritura o en la documentación previa se declaró la existencia o ausencia de deuda de expensas, eso pesa mucho. El comprador usualmente asume las obligaciones futuras desde la fecha de la transferencia, pero las deudas anteriores pueden seguir afectando según lo pactado y lo que conste en los estados de deuda que el vendedor debió presentar. Si el vendedor ocultó información relevante o falseó el estado de deuda, podés reclamar por vicios, por evicción o por responsabilidad contractual.

Para evaluar la situación hay que revisar: la escritura pública y sus cláusulas, el certificado de deuda que el consorcio pudiera haber expedido, la constancia de pagos y cualquier comunicación previa a la operación. Si el vendedor no informó y la deuda existía antes de la transferencia, en ciertos supuestos el comprador puede accionar contra el vendedor para exigir la reparación o el pago. También es relevante si el consorcio financia la deuda contra la unidad: algunas jurisdicciones permiten que expensas adeudadas se constituyan en gravámenes que acompañan a la propiedad.

La prueba documental es decisiva: sin papeles que demuestren lo que se declaró en el acto de compraventa o lo que el vendedor sabía, la discusión se reduce a versiones contradictorias. En muchos casos, la falta de entrega del certificado de deuda por parte del administrador antes de la venta es la clave.

Cómo se soluciona

Paso uno: reuní toda la documentación de la compra.

• Conseguí la copia de la escritura, el boleto, certificados de deuda expedidos por el consorcio si existen, recibos de pago del vendedor y cualquier comunicación con el administrador. Si hiciste transferencia bancaria, guardá el comprobante.

Paso dos: pedí al consorcio un estado de situación de la unidad.

• Solicitá por escrito al administrador el detalle de las expensas pendientes, períodos y conceptos. Conservá la respuesta y la fecha de pedido.

Paso tres: confrontá al vendedor.

• Reclamá por escrito al vendedor que asuma o aclare la deuda y pedí que acredite los pagos realizados. Si ofreció documentación falsa, mencionalo y exigí regularización.

Paso cuatro: buscar acuerdo o iniciar acciones legales.

• Muchas ventas con deudas ocultas se resuelven con acuerdos: el vendedor paga o se compensa el precio. Si no hay arreglo, la vía judicial permite reclamar la responsabilidad por la ocultación, la reparación por daños o la rescisión en casos extremos. Un abogado te ayudará a decidir la mejor estrategia y a probar la ocultación.

Qué podés hacer solo y qué requiere abogado:

• Podés pedir el estado de deuda y confrontar al vendedor por escrito. Necesitás abogado para demandar, para negociar un acuerdo serio o para evaluar la rescisión de la compraventa. Si la cantidad reclamada es alta o te ofrecen una solución, consultá a un abogado antes de aceptar.

Qué puede pasar

Escenario uno: se llega a un acuerdo con el vendedor.

Lo más práctico suele ser que el vendedor abone la deuda o compense con reducción del precio. Un acuerdo por escrito que contemple plazos y garantías resuelve la mayor parte de los conflictos sin litigio.

Escenario dos: conciliación o arreglo homologado.

Si las partes concilian, pueden fijar un plan de pago o la forma de compensación. Un acuerdo homologado evita la incertidumbre del juicio y suele ser más rápido.

Escenario tres: demanda y sentencia.

Si iniciás juicio y ganás, el juez puede ordenar que el vendedor pague la deuda o indemnice por la ocultación. Pero si el vendedor es insolvente, el cobro puede ser difícil. Además, en un juicio judicial podés ser condenado a costas si la sentencia resulta adversa o si el juez considera que la demanda fue injustificada.

¿Y si ganás, cobrás?

Una sentencia favorable puede garantizar el resarcimiento, pero la efectividad del cobro depende del patrimonio del demandado. Por eso, a menudo conviene buscar acuerdos con garantías (por ejemplo, retenciones sobre el precio o cauciones) que aumenten la posibilidad de cobro.

Errores que arruinan el caso

• No solicitar el estado de deuda antes de firmar: pedir y conservar el certificado del consorcio es clave.
• Firmar la escritura sin dejar constancia de la ausencia de deuda o sin cláusulas que protejan al comprador.
• Aceptar soluciones verbales del vendedor sin dejar constancia escrita y firmada.
• No actuar pronto: la falta de protesta y la aceptación tácita dificultan la reclamación posterior.
• No consultar a un abogado ante una oferta de arreglo: algunas propuestas parecen buenas pero no protegen tus derechos.