Si el vendedor se niega a escriturar, no siempre es ilegal: puede haber causas válidas (un gravamen, una sentencia) o ser un incumplimiento contractual. Lo que determina tu posibilidad de forzar la escritura es el contrato que firmaste y las pruebas de pago; el primer paso es enviar una intimación fehaciente (carta documento) pidiendo la firma y pidiendo las explicaciones y la documentación que falte.
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No podés responder con un sí o un no sin ver los papeles: tres elementos deciden si podés exigir la escritura. Primero: el contenido del contrato de compraventa y si hay fecha o condición para escriturar. Segundo: el cumplimiento de las obligaciones por tu parte (entregaste el precio? hay recibos, transferencias, cheques rechazados?). Tercero: el estado registral del inmueble y la existencia de cargas o litigios que impidan la escrituración inmediata.
Si tenés un boleto/contrato firmado y probás haber pagado lo pactado, tu posición para exigir la escritura es fuerte. Si en cambio no hay contrato escrito o falta pago, la demanda es más débil. Además, si existen hipotecas, inhibiciones o embargos que el vendedor no declaró, eso puede justificar una demora legítima.
Separá lo que podés hacer solo (reunir pruebas, intimar) y lo que requiere abogado (juicio de cumplimiento, rescisión, liquidación de daños).
1) Se arregla antes de juicio: muchas veces la carta documento sirve y el vendedor concurre a escriturar o propone un acuerdo económico. Es la solución más común y muchas veces la más práctica.
2) Conciliación o acuerdo judicial: si se inicia una acción, es probable que antes haya una etapa conciliatoria donde se proponga pago por daños o una fórmula para escriturar.
3) Juicio: si no hay acuerdo, el proceso puede terminar con una sentencia que obligue a transferir o que rescinda el contrato y ordene resarcimiento. Si perdés, existe el riesgo de pagar costas; si ganás, la eficacia práctica depende de la solvencia del vendedor. Por eso la oferta de acuerdo tras demandar merece evaluación profesional.
Y si ganás, cobrar lo resuelto por la sentencia depende de si el vendedor tiene bienes ejecutables.
La primera carta documento la podés enviar vos y en muchos casos eso alcanza. Si el vendedor tiene una razón legítima (hipoteca, embargo) o si te ofrecen un arreglo, consultá con un abogado para valorar la propuesta. Necesitás abogado imprescindible si querés iniciar una demanda de cumplimiento, rescisión o saneamiento, o si la otra parte tiene representación legal. Verificá además si podés acceder a asistencia jurídica gratuita en tu provincia.
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Si existe un contrato que pruebe la obligación del vendedor y vos acreditás el pago, podés reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión con resarcimiento. Antes de llegar a juicio, corresponde una intimación fehaciente para que el vendedor cumpla.
Sí: un boleto o contrato firmado es prueba de la obligación de transferir, aunque la fuerza de la prueba depende de su contenido y de si se cumplió la parte económica. Conservá todos los recibos y comunicaciones complementarias.
Depende: a veces aceptar una devolución rápida conviene frente a un juicio incierto. Consultá con un abogado y evaluá la solvencia del vendedor antes de aceptar cualquier propuesta.
Si el vendedor otorgó un poder válido que lo autorice a transmitir, sí es posible. Hay que revisar el poder y su alcance. Un poder dudoso suele requerir un control judicial o la intervención de un escribano para validar la operación.
Una inhibición impide que se realicen inscripciones que afecten la disposición del bien. Si existe, el vendedor debe resolverla antes de transferir o explicar cómo se subsanará; eso suele ser motivo legítimo de demora.
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