Vendedor no cancela cargas a pesar de lo acordado ¿qué hago?

¿Tienes razón?

Tu posición depende de lo que prometió el vendedor y de qué figura consta en el contrato: si hay una cláusula expresa que el vendedor asumía y cancelaría las cargas, tenés una obligación contractual que podés exigir. Tres elementos influyen:

1. El contrato escrito y las condiciones pactadas: un acuerdo claro sobre cancelación o saneamiento firme tu reclamo; un acuerdo verbal es más complejo, pero no imposible de probar.
2. Las circunstancias registrales: si la hipoteca o el embargo está anotado en el registro, afecta la transferencia y, a veces, la inscripción de tu titularidad hasta que se cancele.
3. Si hubo pago parcial, recibos o acuerdos alternativos: todo pago a cuenta o acuerdo posterior modifica derechos y debe quedar por escrito.

Si la carga impide la inscripción de la escritura o si las empresas o bancos reclaman el pago a vos, la prioridad es conseguir que el vendedor cumpla su obligación o que el juez lo obligue. La ley prevé remedios de saneamiento contractual que obligan al vendedor a responder por cargas anteriores a la venta.

Cómo se soluciona

1. Reuní prueba del acuerdo:

• Contrato, cláusulas, mails y mensajes donde el vendedor reconoce su obligación.
• Constancia registral que muestra la existencia de hipotecas o embargos.
• Comprobantes de pagos que hayas hecho por servicios o impuestos que correspondían al vendedor.

1. Intimá fehacientemente al vendedor:

• Mandá carta documento exigiendo la cancelación de la carga o la reparación del perjuicio (pago, compensación o garantía). Adjuntá constancias registrales.

1. Comunicá el problema al escribano y al registro:

• El escribano interviniente suele poder advertir y, si corresponde, exigir la cancelación o pactar adelanto para proceder a la inscripción. Preguntá sobre alternativas como retener parte del precio en depósito hasta que se acredite la cancelación.

1. Gestioná reclamos administrativos si se trata de deudas fiscales o municipales:

• En algunos casos, la reclamación administrativa o el plan de pagos del vendedor puede resolverse directamente con la jurisdicción municipal o provincial.

1. Iniciá la vía judicial si no hay respuesta:

• La acción de saneamiento por evicción o por cargas permite pedir el cumplimiento forzado (cancelación) o la indemnización por los costos y daños ocasionados.
• El abogado puede pedir medidas cautelares sobre bienes del vendedor o el embargo de sumas equivalentes para garantizar la futura sentencia.

1. Si ofreciste o recibiste una defensa de terceros:

• Si un banco reclama porque la hipoteca subsiste, tu acción será contra el vendedor, aunque también podés litigar con la entidad dependiendo de la mala fe o de la información que te dieron.

Qué puede pasar

1) Solución mediante gestión administrativa o acuerdo: el vendedor cancela la hipoteca o llega a un plan de pagos con el acreedor; se firma un acuerdo de compensación y el registrador permite la inscripción. Esto es rápido y frecuente si el vendedor tiene voluntad de cumplir.

2) Conciliación o mediación: mediante mediación se puede acordar que el vendedor reprograme la deuda, deje garantía o te indemnice por los gastos que tuviste. Un acuerdo homologado evita el riesgo de una sentencia y asegura cumplimiento si incluye garantías.

3) Juicio por saneamiento: si vas a juicio y ganás, el juez puede ordenar al vendedor que cancele la carga y te indemnice. Si perdés, seguís con la carga y asumís costas. Además, la ejecución contra un vendedor insolvente puede ser infructuosa si no hay bienes embargables.

Y si ganás, ¿cobrás? La sentencia es un título ejecutivo, pero cobrar depende de la situación patrimonial del demandado. Por eso en muchos casos conviene negociar garantías reales o retener parte del precio hasta la cancelación.

Errores que arruinan el caso

• No revisar el estado registral antes de la firma: firmar sin conocer anotaciones deja expuesto.
• No exigir en escritura la condición de cancelación o retener parte del precio en depósito.
• No mandar intimación fehaciente antes de iniciar juicio: muchos jueces valoran el intento extrajudicial.
• Aceptar promesas verbales de cancelación sin constancia escrita y sin garantías.
• No reclamar inmediatamente al escribano o al registro cuando aparece la carga tras la firma.