Tengo problemas con la división de elementos privativos y comunes

¿Tienes razón?

Determinar si un elemento es privativo o común requiere analizar la escritura, el reglamento y el destino funcional del elemento. Tres factores pesan: la descripción registral en la escritura de división, las normas del reglamento de copropiedad y la utilidad práctica del elemento (sirve a una unidad o a varias). Por ejemplo, conductos de agua o cableado que atraviesan unidades y sirven a más de una suelen considerarse parte de los elementos comunes; las instalaciones internas que sólo afectan a una unidad suelen ser privativas. También importa la práctica: si durante años la comunidad se hizo cargo del mantenimiento, eso es indicio de que la cosa se manejó como común.

Si la escritura es clara y atribuye el elemento a una categoría, esa clasificación tiene gran fuerza. Si la escritura es ambigua o no nombra el elemento, la interpretación recae en el reglamento y en la prueba de uso. Las obras que modifican elementos comunes requieren autorización y, de hacerse sin ella, la comunidad puede exigir su reversión o compensación.

Cómo se soluciona

1. Buscá la escritura de tu unidad y el reglamento. Identificá las cláusulas que mencionan elementos comunes, privativos y servicios. Si no tenés copia, pedila por escrito al administrador.

1. Documentá el uso: fotos, planos, facturas de obras, contratos con proveedores que indiquen a quién se facturó el mantenimiento y testimonios de vecinos. Guardá cualquier documento que muestre quiénes se beneficiaban o quién pagó por el mantenimiento históricamente.

1. Solicitá a la asamblea que se trate el tema y que, si corresponde, se autorice una pericia técnica. Una pericia puede determinar la funcionalidad del elemento y si su reparación o sustitución impacta a varias unidades.

1. Si el asunto escala, un perito (arquitecto o técnico) puede emitir un informe que aclare la naturaleza del bien. Ese informe sirve tanto en la discusión asamblearia como en la vía judicial.

1. En asamblea o por consenso podés proponer un acuerdo: quien quiere conservar la titularidad privativa se hace cargo del mantenimiento y se exonera de contribuciones a ciertos rubros; o se decide que pase a ser común y se distribuya el costo. Acordar es lo más práctico cuando la relación entre vecinos lo permite.

1. Si la comunidad no acepta la pericia o si hay daños graves, consultá con un abogado para iniciar un proceso que declare la naturaleza del elemento, imponga la obligación de reparar o revertir obras y regule quién paga las expensas extraordinarias.

Qué puede pasar

1) Arreglo entre vecinos. Muchas controversias se resuelven pactando quién se hace cargo del mantenimiento, cómo se regulariza la titularidad y qué compensaciones se pagan. Este camino suele ser más rápido y menos costoso.

2) Acuerdo en asamblea con pericia. La asamblea puede aprobar tomar el elemento como común o privativo según informe técnico. Ese acuerdo genera seguridad si se documenta y vota correctamente.

3) Litigio. Si la disputa no se resuelve internamente, la vía judicial puede declarar la naturaleza jurídica del elemento y ordenar medidas de reparación o de restitución. Si perdés, podés afrontar costas procesales; si ganás, la ejecución dependerá del patrimonio de la contraparte.

Respecto al cobro: si la sentencia te da la razón y establece que la comunidad debe reparar o pagar, la efectividad del cobro será práctica según la capacidad económica de la comunidad o la responsabilidad del particular demandado.

Errores que arruinan el caso

• No revisar la escritura ni el reglamento antes de reclamar.
• Empezar obras sobre elementos que puedan ser comunes sin autorización y luego reclamar protección legal.
• No conservar comprobantes de pagos y contratos de mantenimiento: sin recibos, la prueba se debilita.
• Ignorar pericia técnica cuando la controversia es técnica: la falta de informe pericial suele perjudicar la posición que reclama.
• No intentar la solución asamblearia antes de judicializar: muchas asambleas aceptan pericias y acuerdos que evitan juicio.