La tasación oficial no coincide con mi perito

¿Tienes razón?

Diferencias entre una tasación oficial y un peritaje privado son habituales. Para saber si tu perito tiene ventaja debés revisar cuatro cosas: la metodología empleada (comparables, costo de reposición, ingreso), la fecha de valuación, los supuestos y ajustes usados y la calificación técnica de los informes. Si el peritaje oficial no explica claramente sus comparables o usa precios desactualizados, tu perito puede tener argumentos sólidos. Si tu perito aplicó correcciones por mejoras, afectaciones, estado de conservación y plusvalía que el informe oficial omitió, también tenés motivos para objetar.

También hay que evaluar quién nombró cada perito y en qué fase del expediente estamos. En lo administrativo, el informe oficial suele gozar de presunción de legitimidad, pero eso no impide discutir su técnica y presentar evidencia contraria. En sede judicial el juez valorará ambos peritajes y podrá ordenar pericia de oficio o un perito árbitro. La calidad y la fundamentación del informe privado son fundamentales: un peritaje con metodología transparente, comparables documentados y ajustes razonados suele pesar mucho.

No olvides que hay variables no monetarias que influyen, como servidumbres, restricciones urbanísticas o situación dominial. Si tu peritaje incorpora esos factores y el oficial los omite, la diferencia puede ser significativa.

Cómo se soluciona

1) Pedí el informe oficial y todos los antecedentes. Usá un pedido fehaciente y guardá constancias. Revisá la metodología, los comparables y la fecha de corte.

2) Prepará un informe crítico. Tu perito debe explicar punto por punto las diferencias: por qué descartó los comparables usados por el informe oficial, cómo calculó los ajustes, y qué normativas técnicas aplicó.

3) Solicitá una pericia conjunta o perito tercero. En la negociación administrativa o judicial podés pedir que las partes acuerden un perito independiente o que el juez designe un perito tercero para unificar criterios.

4) Aportá prueba complementaria. Fotografías, comprobantes de obra, presupuestos de reposición, contratos de alquiler recientes y antecedentes de ventas comparables fortalecen tu posición.

5) Negociá con la Administración. Muchas veces, la confrontación técnica deriva en acuerdo si tu peritaje está bien fundado y presenta evidencia concreta.

6) Si no hay acuerdo, litigá. En sede judicial el juez ordenará la valoración que considere más fundada; eso puede implicar nueva pericia o la homogeneización de criterios.

Qué hacés vos: pedí el informe y reuní comparables y comprobantes. Cuándo buscar abogado: si la administración sostiene la tasación sin cambios, si te ofrecen una suma notablemente inferior o si el expediente avanza hacia expropiación.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta o ajuste: frecuentemente se llega a un acuerdo económico intermedio tras la confrontación de informes técnicos. Un arreglo rápido puede ser conveniente si trae garantías de pago.

2) Convenio o conciliación con peritaje de acuerdo: podés acordar que una pericia adicional o un árbitro independiente defina el montó final. Esto evita largos litigios.

3) Juicio con pericia judicial: si se litiga, el expediente puede terminar con una valoración judicial que explique técnica y jurídicamente la cifra. Si perdés, el principal riesgo es la demora y la incertidumbre sobre la ejecución; si ganás, la sentencia puede quedar sometida a la capacidad de pago de la Administración.

Y si ganás, ¿cobrás? La sentencia que reconozca un monto obliga al pago, pero la ejecución depende de partidas presupuestarias y de la situación financiera del ente. Por eso las garantías en acuerdos son valiosas.

Errores que arruinan el caso

• No cuestionar por escrito los supuestos técnicos del informe oficial.
• Presentar peritaje sin documentación de respaldo (comparables incomprobables, faltas de fotos o mediciones).
• Firmar finiquitos antes de concluir la discusión pericial.
• No pedir pericia conjunta o árbitro independiente cuando la diferencia es técnica.
• Confiar únicamente en argumentos emocionales sin respaldo técnico y documental.