Mi inquilino ha subarrendado sin permiso, ¿qué puedes hacer?

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si podés exigir algo por un subarriendo no autorizado. Primera: qué dice el contrato —si prohíbe subarrendar o lo condiciona a autorización, esa cláusula es clave. Segunda: quién vive efectivamente en el inmueble y desde cuándo —si quien ocupa es un familiar temporal o un desconocido que vive y paga, la situación cambia. Tercera: prueba documentada —mensajes, comprobantes de pago del subinquilino, fotos y testigos. Si el contrato prohíbe subarrendar y tenés evidencias claras (mensajes donde el inquilino reconoce el subarriendo, recibos de alquiler de otra persona, fotos del lugar con otra persona viviendo), tu posición es firme. Si el contrato es silencioso o hubo autorización verbal, la disputa será más de prueba y de credibilidad.

No sos tonto por no haber previsto todo: muchos contratos son laxos y los inquilinos improvisan. Lo importante es saber qué podés pedir y cómo se prueba. En algunos casos la convivencia temporal con terceros no se considera subarriendo si no hay contraprestación o si el ocupante está de paso. En otros, la existencia de un pago por parte del subinquilino es la señal que activa tu derecho de pedir que termine la situación.

Cómo se soluciona

1) Reuní prueba ahora mismo. Buscá el contrato original, comprobantes de pago del inquilino y cualquier prueba de que otra persona está abonando o viviendo allí: transferencias, capturas de pantalla de mensajes, fotos con fecha, constancias de entrega de llaves, publicaciones de alquiler en internet, declaraciones de vecinos o conserjes. Si recibiste quejas de vecinos o denuncias administrativas, guardalas.

2) Intimación fehaciente. Mandale al inquilino una carta documento o telegrama laboral (según corresponda) en la que le solicites que cese el subarriendo o que presente la autorización correspondiente. La intimación tiene que ser clara: qué hecho cuestionás, qué pedís y cuál será el siguiente paso si no cumple (por ejemplo, iniciar acciones judiciales). Guardá prueba del envío y de la recepción.

3) Intentá arreglar antes de litigar. Muchas veces el problema se soluciona con una negociación: rescisión del subcontrato, pago de montos adeudados o una regularización mediante contrato entre propietario e ocupante. La mediación previa obligatoria puede ser un paso según la jurisdicción; consultá si aplica en tu caso.

4) Si no hay acuerdo: iniciar la acción judicial correspondiente. Dependiendo de la provincia y del tipo de contrato, la vía puede ser un proceso civil o un juicio de desalojo/expulsión. Allí se discute la validez del subarriendo y el incumplimiento contractual. Llevá toda la prueba reunida: mensajes, testigos, fotos, constancias de envío de intimaciones.

5) Medidas cautelares y acceso al inmueble. En casos graves, y con pruebas sólidas, se puede solicitar una medida cautelar para recuperar la posesión del inmueble antes de que se resuelva el fondo. Esto depende mucho de cada juzgado y de la solidez de la prueba.

Qué podés hacer solo vs cuándo necesitás profesional:

• Solo: reunir y ordenar prueba, enviar la intimación fehaciente, hablar con el inquilino para buscar solución, denunciar situaciones que comprometan la seguridad del edificio.
• Con abogado: cuando el inquilino niega los hechos, hay riesgo real de ocupación prolongada, querés pedir medidas cautelares, o te ofrecen un acuerdo y querés evaluar si te conviene aceptarlo.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Es común: el inquilino retira al subinquilino o regulariza la situación tras la intimación. A veces te ofrecen una suma por los meses que alguien vivió sin permiso; aceptar puede ser práctico si el monto compensa el tiempo y la incertidumbre.

2) Acuerdo o conciliación. Podés pactar una rescisión del contrato con pago compensatorio o firmar una autorización condicionada que te de garantías (aval, depósito adicional). Un acuerdo suele ser más rápido y menos costoso que un juicio; aunque la suma sea menor que la que un fallo podría reconocer, la demora y el costo judicial deben valorarse.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, la vía judicial puede terminar en sentencia que ordene el desalojo y, eventualmente, el pago de daños y perjuicios por incumplimiento. Tené en cuenta que ganar no garantiza cobrar: si la contraparte es insolvente, la sentencia puede ser un título que después requerirá ejecuciones.

Y si ganás, ¿cobrás? La sentencia es necesaria pero no siempre suficiente. Cobrar depende de la solvencia del deudor. Podés ejecutar embargos sobre bienes si existen activos, pero si la persona no tiene bienes registrables, la recuperación puede ser parcial o nula.

Errores que arruinan el caso

• No guardar la correspondencia o los mensajes que prueban el subarriendo: WhatsApp sin exportar o capturas sin fecha son débiles.
• Actuar por mano propia: cambiar cerraduras o desalojar por la fuerza puede convertirte en quien comete un ilícito.
• Creer que una conversación verbal arregla la prueba: si el inquilino te dice que “ya está” y no lo documentás, no sirve.
• No intimar fehacientemente antes de iniciar acciones: en muchas situaciones esa intimación es un requisito práctico y probatorio.