Riesgos derivados de ejecuciones hipotecarias que afectan a la comunidad

¿Tienes razón?

Lo que importa para saber si tenés razón depende de tres cuestiones: si la unidad embargada está hipotecada o embargada por otra causa; si el propietario moroso adeuda expensas y cómo la comunidad dejó constancia de esa deuda; y si hay medidas judiciales que modifican la posesión o la titularidad. Si la deuda es del propietario y está documentada en actas y en la contabilidad del consorcio, la comunidad tiene herramientas para reclamar. Si la deuda proviene de períodos anteriores a la hipoteca o si la hipoteca tomó prioridad, la situación se complica.

También influye la presencia de ocupantes o inquilinos que no son propietarios: su situación cambia si el inmueble es rematado o si hay orden de desalojo. El régimen de la ley aplicable y la posibilidad de que el banco adquiera la unidad en remate influirá sobre quién termina pagando expensas enfrentadas.

Cómo se soluciona

1. Pedí la documentación. Solicitá al administrador copia de la deuda de expensas, actas donde se trató la mora y la constancia de las intimaciones fehacientes. Pedí además información registral sobre la hipoteca: si el consorcio o vos necesitás esa constancia, el administrador debe facilitar datos básicos.

1. Verificar prioridad. La prioridad entre la hipoteca y la deuda de expensas depende de la naturaleza de la obligación y de si la deuda fue objeto de otra medida. La documentación contable y las certificaciones del consorcio sirven para acreditar la deuda frente a terceros.

1. Requerir al banco o acreedor. Si la unidad está en ejecución, el juzgado o el acreedor deben notificar a interesados. A veces conviene comunicarse para conocer planes de remate o si existe posibilidad de subasta con condiciones.

1. Actuación de la comunidad. La comunidad puede inscribir su deuda en el expediente y reclamar su crédito. Además, puede solicitar medidas conservadoras para preservar bienes comunes y garantizar el acceso a expensas futuras.

1. Ocupantes e inquilinos. Si hay inquilinos con contrato, su situación cambia según el procedimiento y las sucesivas notificaciones. Es importante revisar el contrato de locación, si existe, y su fecha de registro para entender derechos y obligaciones.

1. Conciliar y negociar. En algunos casos, conviene que la comunidad negocie con el acreedor o con el propietario moroso soluciones que permitan mantener la unidad ocupada y al día con expensas, a cambio de planes de pago o acuerdos que eviten el remate.

1. Acción judicial. Si la comunidad no obtiene pago, tiene la opción de reclamar judicialmente la deuda de expensas. Eso implica probar la deuda, la legitimación y la prioridad frente a otros acreedores. La ejecución de una sentencia podrá impactar según la existencia de bienes embargables del moroso.

Qué podés hacer hoy: pedir al administrador la constancia de deuda, las actas y cualquier notificación judicial; verificar si hay póliza de seguro y si el departamento figura en expediente de ejecución. Consultá con un abogado si el expediente ya está avanzado o si hay inminencia de remate.

Qué puede pasar

1) Se arregla informando y pagando: a veces el propietario o el banco regularizan la situación y se evita el remate. La comunidad cobra sus expensas y el problema se atenúa rápidamente.

2) Acuerdo o negociación: la comunidad y el acreedor pueden acordar condiciones para que la unidad no salga a remate o para que se preserve el pago de expensas futuras, por ejemplo mediante planes de pago o garantías. Un acuerdo escrito garantiza cumplimiento y evita la incertidumbre de procedimientos largos.

3) Procedimiento judicial y remate: si la hipoteca avanza y la unidad se remata, cambian las prioridades económicas: la comunidad debe acreditar su crédito para intentar cobrar parte de lo adeudado. En este escenario, el rematante puede quedar obligado al pago de expensas posteriores a su adquisición y, según la decisión judicial, a algunas de las anteriores.

Y si la comunidad gana en juicio, ¿cobra? Igual que en otros juicios: la posibilidad efectiva de cobro depende de la existencia de bienes o de la masa remanente en el remate. A veces se recupera sólo una parte.

Errores que arruinan el caso

• No llevar un registro ordenado y certificable de las expensas impagas: actas y comprobantes no son opcionales.
• No intimar fehacientemente al deudor antes de judicializar; perder la constancia de las intimaciones complica demostrar que la comunidad reclamó.
• Dejar pasar notificaciones del juzgado o no inscribirse como interesado en el expediente: eso puede impedir reclamar en tiempo y forma.
• No consultar al abogado cuando aparecen medidas de embargo o remate; intentar negociar sin conocer el expediente puede agravar la posición.
• Asumir que un remate resolverá todo: la realidad muestra que el remate puede dejar importe insuficiente para cubrir todas las deudas.