Remate con base de precio muy baja o irregular

¿Tienes razón?

No todo remate con base baja es nulo: la cuestión se define por el cumplimiento de las formalidades y la razonabilidad del valor. Los factores decisivos son:

• Si se siguieron las formalidades procesales. Las notificiaciones a las partes, la publicación del remate y la tasación deben constar en expediente. Si falta alguna de estas formalidades, hay base para impugnar.

• La existencia y calidad de la tasación. Si no hubo pericia de valuación o la valuación fue claramente disparatada, podés alegar que la base no refleja el valor real del bien.

• Si la base es irrazonablemente baja con relación al valor de mercado. Los tribunales vigilan que no haya subasta simulada para lograr adjudicación a precio vil.

• Anuncios o acuerdos previos entre interesados. Pruebas de arreglos entre postores o maniobras para bajar la oferta comprometen la legalidad del remate.

Si encontrás alguna de estas fallas, podés impugnar el remate o pedir medidas que suspendan la subasta.

Cómo se soluciona

1. Pedí copia del expediente y del pliego. Consultá el estado procesal en el juzgado competente y solicitá copias de la tasación, las constancias de notificación y la publicación del remate.

1. Revisá las notificaciones y publicaciones. Comprueba que te hayan notificado correctamente y que la subasta haya sido difundida según lo establecido. Si faltan constancias, hacelo saber en un escrito al juzgado.

1. Solicitá una pericia de valuación o contestá con prueba contraria. Si la tasación oficial es dudosa, pedí que se ordene una nueva valuación o aportá pericia de parte que demuestre valor de mercado superior.

1. Presentá un escrito de oposición o impugnación al remate. Un abogado puede fundamentar la impugnación por defectos formales, por valoración incorrecta o por maniobras de simulación.

1. Pedí medidas cautelares si corresponde. Si el remate está próximo y existe riesgo de daño irreparable (por ejemplo, adjudicación a precio vil), un recurso que solicite suspensión puede ser menester. El juzgado valorará la concurrencia de los presupuestos para adoptarla.

1. Si la subasta ya se realizó y hubo adjudicación, evaluá acciones para anular el remate o pedir la rescisión de la adjudicación si probás fraude o vicios graves.

1. Guardá pruebas de mercado. Reuní anuncios de venta, valuaciones de inmuebles similares, informes inmobiliarios y pruebas de ofertas anteriores que demuestren el valor real.

Qué podés hacer solo: pedir copia del expediente y recopilar evidencia de valor de mercado. Cuándo necesitas abogado: para presentar la impugnación, solicitar medida cautelar o promover la anulación de una adjudicación.

Qué puede pasar

1) Se corrige antes del remate. Si probás defectos o un avalúo improcedente, el juzgado puede ordenar una nueva tasación o corregir formalidades, y la subasta se realiza con base más razonable.

2) Acuerdo entre partes. En algunos casos, la parte ejecutante acepta negociar o retirar el remate a cambio de una propuesta de pago o de acompañamiento para reestructurar la deuda.

3) Remate y adjudicación. Si no lográs frenar la subasta y el bien se adjudica, podés intentar anular el remate si acreditás fraude, simulación o vicios formales. Si la anulación no prospera, la adjudicación suele consolidarse y la capacidad de recuperar el bien se reduce.

Y si ganás, ¿cobrás? Si anulás el remate y obtienes un pronunciamiento favorable, el proceso puede retrotraerse y el valor real podrá ser preservado. Pero una sentencia favorable no garantiza que el bien vuelva a tus manos inmediatamente: dependerá de la situación procesal concreta.

Errores que arruinan el caso

• No pedir copia del expediente desde el inicio: dejás pasar plazos procesales y oportunidades de impugnación.
• No juntar pruebas de valor de mercado: sin ellas es difícil demostrar que la base fue arbitraria.
• Actuar sin abogado frente a un remate próximo: las medidas judiciales requieren fundamentación técnica.
• Creer que una base baja es siempre un beneficio: puede ser un indicio de irregularidad que termine en pérdida total.
• No impugnar la adjudicación cuando hay indicios de fraude: una posterior anulación se complica si pasa mucho tiempo.