Si sufriste un daño por falta de mantenimiento en un edificio, podés reclamar al consorcio la reparación y, en su caso, indemnización. Lo que define la viabilidad del reclamo es que el daño provenga de un elemento común cuyo mantenimiento correspondía al consorcio, que exista prueba del deterioro y que conste que no tomaron medidas. Primer paso: documentá el daño y notificá al administrador por escrito y de forma fehaciente.
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Para decidir si conviene reclamar al consorcio tenés que evaluar tres cuestiones determinantes:
1) Naturaleza del elemento afectado: si el daño provino de elementos comunes (cañerías generales, ascensor, cubierta, tanque, instalaciones eléctricas comunes), la responsabilidad suele corresponder al consorcio. Si, en cambio, el problema nace en una instalación exclusiva de otro propietario, la discusión es distinta.
2) Prueba del estado de conservación y del vínculo causal: la falta de mantenimiento debe vincularse con el daño. Fotografías del deterioro acumulado, actas de reuniones del consorcio donde se advirtiera el problema, reclamos previos al administrador y presupuestos no atendidos fortalecen la imputación de culpa por omisión.
3) Actuación previa del consorcio: si el administrador fue notificado y no actuó, eso potencia tu reclamo. En otro caso, si existe constancia de que se iniciaron trabajos o se adjudicó una reparación pendiente, la discusión será sobre suficiencia y oportunidad.
Si el elemento es común, hay prueba de desgaste y avisos previos sin respuesta, tu reclamo tiene fundamento. Si faltan pruebas o el daño responde a uso normal sin negligencia, la reclamación será más difícil.
Qué podés hacer por tu cuenta y qué conviene delegar
1) Acuerdo de reparación sin juicio
2) Conciliación o mediación
3) Juicio y ejecución
Y si ganás, ¿cobrás?
Vas a poder reunir prueba y enviar la intimación fehaciente por tu cuenta; en muchos casos el consorcio repara tras esa demanda inicial. Traé a un abogado si el consorcio niega responsabilidad, si la cuantía es alta o si te ofrecen un arreglo que no sabés si conviene aceptar. También conviene un profesional para preparar peritajes, negociar en mediación o representar en juicio. Si correspondiera, informá que podés acceder a asistencia judicial gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados de indemnizaciones y reclamaciones por daños
Sí. La falta de fondos no exime la obligación de mantenimiento; podés exigir la reparación y que se adopten medidas para financiarla, ya sea por una erogación extraordinaria aprobada por la asamblea o por otras medidas. Si no se atiende, la vía judicial puede ordenar la reparación.
El administrador tiene la obligación de gestionar el mantenimiento. Si omitió medidas razonables, puede tener responsabilidad. A veces la demanda se dirige contra el consorcio y, en casos de negligencia grave, también contra el administrador.
Sirven como prueba de que denunciaste el problema, pero conviene exportarlos y respaldarlos. Además, acompañalos con una intimación fehaciente para que conste formalmente el reclamo.
Reuní el acta donde conste la aprobación y requerí por escrito que se ejecute. Si no cumplen, podés reclamar el cumplimiento o el resarcimiento por los daños ocasionados por la demora.
Las expensas y las obras extraordinarias se rigen por las normas del consorcio y la asamblea. Si el reclamo implica un pago ya realizado por vos, debés conservar recibos para pedir reintegro; si es una obra pendiente, la asamblea define la forma de financiamiento.
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