¿Cómo reclamar daños causados por obras comunitarias?

¿Tienes razón?

Tener razón en un reclamo por daños ocasionados durante obras comunitarias depende de tres elementos: 1) que exista un nexo causal entre la obra y el daño sufrido; 2) que el consorcio, la administradora o la empresa contratada hayan actuado con culpa o no hayan tomado las precauciones esperables; 3) que puedas probar el daño y su origen. Si la comunidad contrató la obra y no adoptó medidas mínimas de protección, o si la empresa actuó con negligencia, hay base para reclamar.

La naturaleza del contrato también importa. Si la obra la contrató el consorcio, la responsabilidad primera recae sobre el consorcio y, eventualmente, se podrá reclamar a la empresa contratista. Si la obra fue autorizada por la asamblea pero mal ejecutada, la comunidad es responsable frente a los propietarios y podrá subrogarse para reclamar a la empresa.

La prueba técnica (peritaje) que establezca el vínculo entre la obra y el daño es crucial. Sin peritaje, el caso se complica, sobre todo si la empresa niega responsabilidad o alega fuerza mayor.

Cómo se soluciona

1) Reuní pruebas y minimizá el daño

• Documentá el daño con fotos y videos con fecha. Conservá objetos dañados si son relevantes. Hacé un inventario y, si corresponde, sacá recibos de reparación provisoria necesaria para evitar agravamiento del perjuicio.
• Pedí testigos que puedan certificar la relación temporal entre la obra y el daño.

2) Solicitá por escrito el contrato, el legajo de contratación y la póliza de seguro

• Mandá una nota fehaciente a la administración solicitando copia del contrato de obra, del presupuesto, del recibo de pago y de la póliza que pudiera cubrir daños a terceros. Guardá constancias de recepción.

3) Pedí peritaje técnico independiente

• Solicitá un informe de un perito que determine si el daño fue causado por la obra, el modo en que ocurrió y la magnitud de la reparación necesaria. El peritaje es clave tanto para negociar como para litigar.

4) Intentá acuerdo o mediación

• Con prueba técnica y el expediente de contratación, podés negociar que la comunidad o la empresa paguen la reparación. La mediación es útil para acelerar soluciones y limitar costos.

5) Si no hay solución, iniciá la demanda pertinente

• Si la administración o la empresa se niegan, un abogado puede iniciar la demanda civil por responsabilidad contractual o extracontractual, según el caso, reclamar reparación integral y costas. También se puede intentar la ejecución contra la aseguradora si la póliza cubre el daño.

Qué podés hacer sin abogado y qué necesita intervención profesional

• Podés documentar, pedir documentación y presentar el reclamo por escrito. Necesitás abogado para peritajes coordinados en juicio, para gestionar la reclamación contra la aseguradora o para litigar si la otra parte no responde o tiene abogados.

Qué puede pasar

1) Reparación directa por la administración o la empresa

• En muchos casos la comunidad o la empresa contratista asumen la reparación tras presentarse la prueba técnica y el expediente. Esto suele ser el resultado más rápido y menos costoso.

2) Acuerdo o mediación con compensación

• La mediación puede resultar en que te paguen la reparación, ofrezcan compensación o realicen la obra de arreglo. Aceptar un acuerdo suele ser recomendable si la propuesta cubre los daños y evita litigio prolongado.

3) Juicio por responsabilidad

• Si no hay acuerdo, el juicio permite obtener sentencia que ordene reparación y condena en costas. Si perdés, puede haber condena en costas. Si ganás, verificarás cobro efectivo contra la empresa o el consorcio; si son insolventes, la ejecución puede ser difícil.

¿Y si ganás, cobrás?

• La sentencia es un título ejecutivo pero el cobro depende del patrimonio del demandado y de la existencia de seguro. Si la empresa tiene seguro que cubre la responsabilidad civil, suele ser más fácil conseguir el pago. Si el consorcio pagó la reparación, puede luego intentar subrogarse para recuperar lo abonado.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el daño desde su aparición o permitir que se repare sin constancia escrita.
• No pedir el contrato ni la póliza antes de aceptar la reparación por cuenta propia.
• No solicitar peritaje técnico cuando la causa del daño es disputada.
• Aceptar ofertas verbales de reparación sin dejar constancia de alcance y garantías.
• Retrasar la reclamación sin conservar pruebas, lo que dificulta establecer el nexo causal.