¿Cómo reclamar por daños que ha dejado el inquilino?

¿Tienes razón?

Para que un reclamo por daños prospere necesitás demostrar tres cosas: el estado anterior del inmueble, el estado posterior y que los daños exceden el desgaste normal por el uso. Además, tendrás que justificar los importes reclamados con presupuestos o facturas.

• Estado anterior: un inventario al inicio firmado por ambas partes, fotos del estado de entrega o un informe técnico son prueba valiosa. Si no existe inventario, podés recurrir a fotos antiguas, recibos de obras anteriores o testigos que acrediten el estado inicialmente entregado.

• Estado posterior: sacá fotos y videos detallados del daño contemporáneamente a la entrega. Pedí acceso al inmueble para constatarlo con el inquilino presente y levantá un acta de entrega si es posible.

• Distinción entre desgaste y daño: la práctica distingue claramente entre deterioro normal por uso —pintura que se desgasta, pequeñas marcas— y daños por negligencia o actos (agujeros, roturas, humedad por mala ventilación si fue por falta de mantenimiento del inquilino). Solo los segundos suelen ser imputables.

• Cuantificación razonable: para cobrar, debés presentar presupuestos o facturas. Importes desproporcionados o sin respaldo suelen ser rechazados.

Si podés acreditar estos elementos, tenés una base firme. Si faltan pruebas, el caso puede complicarse, pero no es necesariamente imposible: peritajes y testimonios pueden subsanar faltantes.

Cómo se soluciona

1. Documentá y conservá el inmueble tal cual lo encontrás. Sacá fotos y videos con fecha, guardá todo en archivos y, si es posible, elaborá un acta de constatación con el inquilino. No permitas que se borre evidencia.

1. Pedí presupuesto y factura. Presentá uno o varios presupuestos profesionales que describan los trabajos necesarios y los costos. Guardá las respuestas del inquilino y ofrecé opciones: el inquilino puede pagar la reparación, ofrecer un acuerdo o autorizar que se utilice el depósito para cubrir los gastos.

1. Comunicá por escrito el reclamo. Enviá una carta documento detallando los daños y adjuntando presupuestos y plazo para acordar. Si el inquilino propone alternativas, conservá todo por escrito.

1. Intentá resolver por mediación. La mediación o la conciliación suelen ser pasos previos útiles: permiten acordar reparaciones o pagos evitando juicio. Un acuerdo por escrito que contemple cómo se ejecutarán los trabajos te da seguridad.

1. Si no hay acuerdo, iniciá la vía judicial. Presentá la prueba y pedí el cobro del monto o la ejecución contra la garantía. Podés solicitar pericia para que un profesional determine la causa y el costo real de reparación.

Qué podés hacer solo y qué necesita abogado: podés documentar, pedir presupuestos y enviar la carta documento. Necesitás abogado si hay que litigar, hacer pericia, ejecutar una sentencia o cuando el inquilino impugna los daños alegando desgaste normal.

Qué puede pasar

1. Se arregla con una carta o acuerdo. Lo frecuente es que el inquilino acepte pagar la reparación o que se haga cargo y se firme un acuerdo de pago que detalle plazos y comprobantes.

1. Conciliación o acuerdo formal. En mediación acordarán quién paga y cómo se hará la reparación. Con un acuerdo firmado podés exigir su cumplimiento o, ante incumplimiento, ejecutar lo pactado.

1. Juicio y pericia. Si no hay acuerdo, el juicio suele requerir pericia para que un técnico diferencie desgaste de daño y cuantifique el costo. Si ganás la demanda, el juez puede ordenar el pago y eventualmente el pago de costas. Si perdés, podés afrontar costas y el reclamo puede quedar sin efecto.

Y si ganás, ¿cobrás? Tener sentencia favorecedora facilita embargos, pero el cobro efectivo depende de la posibilidad de ejecución sobre bienes del inquilino. Evaluá la solvencia antes de asumir costos de litigio.

Errores que arruinan el caso

• No fotografiar el estado al recibir la vivienda: sin fotos de ingreso, la discusión sobre el origen del daño se complica.

• No pedir acceso para verificar: dejar pasar días antes de inspeccionar facilita que pruebas desaparezcan.

• No exigir factura de las reparaciones propuestas por el inquilino: sin factura no podés justificar el monto.

• Mezclar reclamos distintos sin orden: reclamar por daños y por rentas pendientes en un mismo reclamo sin separar pruebas dificulta la defensa.

• Acordar verbalmente reparaciones sin dejar constancia escrita: un acuerdo informal es frágil y puede dejarte sin remedio.