No hay una regla única: lo decisivo es lo que pactaron en el contrato de arras. Si el contrato no lo dice, la práctica y las costumbres locales importan, pero no sustituyen un acuerdo. Primer paso: revisá el contrato y si no está claro, proponé una adenda escrita que detalle qué se paga y por quién antes de firmar la escritura.
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Tu derecho a negarte a pagar gastos de escrituración o impuestos que no acordaste depende de tres cosas: qué dice el contrato de arras o la promesa de compraventa, la costumbre profesional en la jurisdicción y si hubo una propuesta escrita posterior. Si el contrato especifica el reparto de gastos, esa cláusula es vinculante. Si el contrato está silente, la pregunta pasa a la interpretación: algunos contratos prevén que el comprador afronta gastos de escrituración y honorarios, y el vendedor corre con deudas previas y tasas. Pero no existe una regla única aplicable a todo el país; las prácticas varían.
Otro factor: si la seña fue recibida a cuenta del precio, hay que ver si el monto entregado ya se había calculado considerando ciertas cargas. A menudo, las partes negocian que ciertos impuestos o sellos se descuenten del precio o que se compartan.
Finalmente, la negociación previa a la escritura es el momento clave para fijar quién paga: si aceptás pagar ciertos gastos sin que consten por escrito, después te será más difícil revertirlo.
Acciones que podés hacer solo: pedir el detalle al escribano, proponer el anexo y enviar la intimación fehaciente. Necesitás abogado si la discusión deriva en demanda o si la otra parte pretende cobrar gastos excesivos.
1) Se arregla con una carta o acuerdo: lo más habitual. Las partes negocian y fijan por escrito la distribución de gastos. Esto suele ser más rápido y barato que litigar.
2) Conciliación o mediación: si la jurisdicción exige mediación, se puede acordar la distribución y la forma de pago con la homologación del acto.
3) Juicio: si no hay acuerdo, la demanda puede terminar con obligar a la parte incumplidora a escriturar según lo pactado o con la resolución del contrato y la devolución de la seña. En el juicio también se discuten costas y honorarios: si perdés, podés quedar obligado al pago de costas; si ganás, quizás debas ejecutar la sentencia para cobrar.
Y si ganás, ¿cobrás? Cobrar depende del patrimonio de la otra parte. Una sentencia a favor es título ejecutivo, pero su eficacia práctica depende de la situación patrimonial.
Si la discusión es puramente sobre aclarar y pactar gastos, podés partirla por tu cuenta con el escribano y una adenda. Necesitás abogado si la otra parte se niega a escriturar, pretende cobrar montos no pactados, o si hay riesgo de perder la operación. Si corresponde, podés tramitar asistencia por justicia gratuita para litigar o defenderte.
Otros problemas frecuentes en contrato de arras (reserva en compraventa inmobiliaria)
No; el escribano informa y liquida según la normativa, pero no puede obligarte a asumir un gasto que no acordaste. Si hay disputa, deberá constar en un acuerdo entre las partes o resolverse judicialmente.
Depende de lo pactado. En muchas operaciones, el vendedor paga deudas vencidas y el comprador asume impuestos proporcionales desde la fecha de toma de posesión, pero lo razonable es fijarlo por escrito para evitar sorpresas.
Podés exigir comprobantes o que se acuerde la forma en que se solventarán los gastos antes de firmar. Retener la seña sin fundamento puede interpretarse como incumplimiento si no hay causa válida.
Solicitá que quede por escrito y justificá el motivo. Si no hay acuerdo, no deberías pagar. Si el vendedor exige y se niega a escriturar, puede ser causa de conflicto y requerir intervención legal.
Sí. Pactarlo evita disputas y proporciona claridad frente al escribano y ante eventual litigio. Siempre que sea posible, documentalo por escrito.
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