Queremos regular las aportaciones a la vivienda antes de comprarla

¿Tienes razón?

Tener dudas antes de comprar es normal y razonable: regular las aportaciones no solo evita peleas, sino que protege patrimonio y derechos. Lo que va a decidir si tenés derecho a recuperar aportes o a participar en la titularidad es cómo se documentan las contribuciones, quién figura en la escritura, si hubo acuerdo previo y si los aportes provienen de fondos propios, deudas o de terceros (por ejemplo, una donación o una herencia).

Si aportás dinero y la escritura queda a nombre de la otra persona, sin documento que reconozca tu aporte, vas a depender de la prueba para reclamar. En cambio, si firmás un convenio que detalle aportes y derechos sobre el inmueble, la situación es más clara. También importa si las aportaciones se destinan al pago del crédito hipotecario: en ese caso, registrar quién pagó qué cuotas y el origen de los fondos es clave.

Cómo se soluciona

1. Documentá todo desde el inicio. Registrá quién pone cuánto, con qué instrumento (transferencia, cheque, efectivo: si es efectivo, dejá constancia con recibos), y por qué concepto (prima, cuota inicial, mejora). Conservá contratos de préstamo, constancias de donación o movimientos bancarios que permitan rastrear el origen de los fondos.
2. Decidí la titularidad en la escritura. Pueden escriturar a nombre de ambos en porcentajes acordados, o a nombre de uno con reconocimiento contractual del aporte del otro. La elección cambia el remedio posible en caso de separación.
3. Firmá un pacto o convenio de aportes. Este documento debe describir las sumas aportadas, cómo se computan las mejoras y el resultado si se vende la vivienda. Incluí reglas sobre amortización de deudas y sobre el tratamiento de mejoras realizadas durante la convivencia.
4. Considerá la figura de préstamo entre convivientes si buscás recuperar aportes sin constituir copropiedad. Un préstamo privado, debidamente documentado, da un derecho de crédito; si optás por esto, definí las condiciones de devolución.
5. Intervención de profesional: un abogado o escribano puede redactar el convenio y proponer la mejor forma de instrumentarlo según el caso particular (titularidad compartida, reconocimiento de aportes, o préstamo entre partes). Además, la escritura pública suele ser la forma más sólida cuando se trata de inmuebles.
6. Si ya compraron y no documentaron aportes, recopilá prueba retroactiva: transferencias, recibos, testigos y cualquier indicio del aporte. Aun así, será más difícil probar el derecho sin un contrato firmado antes de la compra.

Qué podés hacer vos: guardar comprobantes, acordar porcentajes y pedir un borrador. Cuándo conviene profesional: siempre que haya dinero importante, crédito hipotecario, o aportes de terceros. La intervención profesional reduce el riesgo de litigios costosos.

Qué puede pasar

1) Acordar y escriturar a nombre de ambos: solución más limpia. La escritura refleja la titularidad y, si hay porcentajes claros, la división en caso de venta es directa.

2) Convenio privado que reconozca aportes: sirve cuando la escritura queda a nombre de uno solo. Si la otra parte incumple, el convenio permite exigir una compensación por la vía judicial. A veces esto evita la venta del inmueble y facilita un pago compensatorio.

3) Litigio: sin documentación, el reclamo por aportes se vuelve probatorio y puede fallar o demorar. Si ganás una sentencia por aporte, la ejecución dependerá del patrimonio de la otra persona y de cómo se configure el crédito. Además, en un juicio podés afrontar costas si el tribunal así lo dispone.

Pensá también en el efecto fiscal y en cómo registrar aportes para evitar problemas con terceros o con la administración.

Errores que arruinan el acuerdo

• No documentar aportes en efectivo.
• Escribir porcentajes sin explicar la metodología de cálculo.
• Omitir las mejoras y su amortización.
• Confiar solo en la buena fe sin dejar constancia escrita.
• No prever qué sucede si uno aporta una herencia o bien propio.