Las disputas de titularidad y servidumbres pueden paralizar un proyecto. Lo decisivo es: la situación registral del terreno, si existen servidumbres inscritas y la existencia de posesión pacífica y pública. Primer paso: verificar la documentación registral y física del inmueble y, si hay dudas, contratar una investigación registral y relevamiento técnico.
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Saber si tenés un problema real con el terreno depende de tres elementos:
1) Título registral y cargas: la escritura, los antecedentes registrales y las hipotecas o gravámenes inscritos. Si el título es claro y libre de cargas, tu seguridad aumenta; si hay anotaciones o juicios pendientes, el riesgo se incrementa.
2) Servidumbres inscritas o de hecho: las servidumbres registradas limitan usos y pueden impedir obras. Además existen servidumbres de hecho o históricas no registradas que, según su naturaleza y tiempo de ejercicio, pueden generar derechos posesorios.
3) Posesión y uso previo: la posesión pública, pacífica e ininterrumpida puede dar lugar a defensa posesorias o a prescripciones adquisitivas en ciertos supuestos. También importan los contratos de ocupación, locación o comodato. Para proyectos renovables, el vendedor debe garantizar la libre disposición del terreno para instalación y conexión.
Si el título está defectuoso, o hay servidumbres que interfieren con torres, líneas o accesos, la posibilidad de avanzar depende de corregir el título, cancelar servidumbres o negociar compensaciones.
Qué podés hacer sin abogado: consultar el Registro de la Propiedad y reunir documentación básica. Necesitás abogado cuando hay inmatriculaciones, litigios, servidumbres complejas o si el terreno es clave para el financiamiento.
1) Se arregla mediante escritura y saneamiento: lo común es que el vendedor corrija el título, cancele cargas o firme una escritura con cláusula de saneamiento, permitiendo avanzar con la financiación.
2) Acuerdo con terceros (servidumbres): muchas disputas terminan con un arreglo que compensa al afectado o reubica las instalaciones para respetar servidumbres, pactando indemnización o servidumbre constitutiva a favor del proyecto.
3) Litigio largo por titularidad: si no hay acuerdo, la vía judicial puede confirmar o anular títulos. Si perdés, el proyecto puede quedar paralizado y podrías enfrentar pérdida de inversión; si ganás, necesitás ejecutar la sentencia y actualizar las inscripciones.
Y si ganás, ¿cobrás indemnización? En casos de expropiación o afectación por obras públicas, podés cobrar; en disputas entre privados la sentencia que reconoce tu derecho permite inscribir y ejecutar, pero la recuperación de gastos depende de la solvencia de la contraparte y de las garantías pactadas.
1) Comprar sin due diligence completa: aceptar un título con anotaciones sin exigir saneamiento.
2) No relevar físicamente el terreno: confiar solo en planos sin verificar linderos y uso real.
3) Olvidar contratos preexistentes: arrendamientos o derechos de terceros pueden impedir la obra.
4) No asegurar cláusulas de saneamiento en la compraventa: sin ellas, el riesgo recae todo en el comprador.
5) Ignorar servidumbres no registradas que pueden consolidarse por posesión: actúan como límites prácticos para la obra.
Si el terreno tiene anotaciones, gravámenes, litigios, servidumbres registradas o contratos de terceros, necesitás abogado para la due diligence y para negociar clausulas de saneamiento en la compraventa. Para proyectos que buscan financiamiento, es prácticamente indispensable contar con asesoría legal que garantice el título y las servidumbres.
Otros problemas frecuentes en energías renovables
Depende del tipo de ocupación. Si hay ocupantes con contrato válido, necesitás negociar o iniciar el procedimiento legal correspondiente. Si la ocupación es precaria, el remedio posesorio puede ser viable; en todos los casos la solución técnica y legal debe planificarse con asesoramiento.
No siempre, depende del alcance de la servidumbre. Algunas permiten obras si se reubican o se compensa al titular. Es esencial revisar su texto y negociar acuerdos o expropiaciones si corresponde.
El saneamiento es la obligación del vendedor de responder por defectos de título, cargas o evicción. Se puede acordar como cláusula que obliga al vendedor a reparar o indemnizar si surge un problema que afecte el dominio.
Se pueden tramitar inscripciones y acciones declarativas para regularizar la titularidad, pero requiere procedimientos registrales y, a veces, judiciales. Es un proceso que conviene prever antes de invertir en obras.
Los bancos suelen exigir titularidad clara y garantías sobre la fracción afectada; aceptan servidumbres constituidas a favor del proyecto si están bien instrumentadas e inscritas, ya que esto protege la inversión.
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