Instalar un ascensor o mejoras de accesibilidad: ¿qué problemas pueden surgir?

¿Tienes razón?

El derecho a reclamar o a impedir una obra de accesibilidad depende de tres factores. Primero, el título constitutivo y el reglamento de copropiedad: éstos regulan el uso de partes comunes y cómo se pueden alterar. Si el reglamento prevé normas para obras, esas reglas son determinantes. Segundo, la asamblea y las mayorías exigidas: según lo que establezca el reglamento, puede requerirse una mayoría especial para autorizar obras que modifiquen parte común o afecten la cuota de expensas. Tercero, el cumplimiento de permisos y normativa local: obras que requieren habilitación municipal o que afectan estructura deben contar con planos aprobados y certificaciones técnicas. Si el proyecto cumple el reglamento, cuenta con estudio técnico y la asamblea lo aprueba según lo que el reglamento exige, hay una base sólida para ejecutarlo; si faltan esos respaldos, la obra puede ser impugnada.

Cómo se soluciona

1. Reunir la documentación técnica. Antes de votar, presentá un proyecto con planos firmados por un profesional, presupuesto desglosado, estudio de impacto y cronograma de obra. Incluí soluciones para minimizar molestias y para el uso y mantenimiento futuro.

1. Informar y convocar a asamblea. El administrador debe poner a disposición de los copropietarios la documentación y convocar a asamblea para aprobar la obra conforme a lo que el reglamento exija. La convocatoria debe ser clara sobre el objeto y las implicancias económicas.

1. Evaluar financiación y reparto de costos. El reparto puede discutirse: si la obra beneficia a parte de los propietarios de forma notoria, la asamblea puede definir un aporte adicional o una forma de financiamiento. También pueden pactarse exenciones o compensaciones para quienes se ven particularmente favorecidos.

1. Tramitar permisos municipales y de obra. No iniciés sin las autorizaciones: planeamiento y obras requieren presentación de planos y cumplimiento de normas de seguridad. Solicitá los certificados previos y adjuntalos al acta para respaldo.

1. Contratar empresa y firmar convenio de obra. Formalizá contrato con plazo, penalidades por incumplimiento y garantías. El contrato debe prever seguros, responsabilidad por daños y limpieza durante la obra.

1. Actuación durante la obra. Documentá avances con fotografías y actas de recepción parcial. Respetá normas de convivencia para evitar sanciones internas.

1. Recepción y mantenimiento. Al terminar, recepciónar la obra con informe técnico y dejar constancia del nuevo uso y las obligaciones de mantenimiento, que afectan las expensas futuras.

Qué puede alegar quien se opone: incremento de expensas, alteración del uso común, perjuicio visual o reducción de espacio. Esas impugnaciones son válidas si el proyecto vulnera el reglamento o si no se acreditó el cumplimiento de permisos.

Qué puede pasar

1) Aprobación y obra con acuerdo. Con proyecto serio y apoyo de la asamblea, la obra se realiza y el edificio gana accesibilidad. Este es el resultado ideal y el más común cuando hay buena comunicación.

2) Acuerdo condicionado. A veces la asamblea acepta la obra con condiciones: aportes diferenciados, plazos o garantías. Un convenio claro minimiza impugnaciones posteriores.

3) Impugnación y litigio. Si la obra se aprueba sin respetar el reglamento o sin permisos, un copropietario puede impugnar la decisión en sede judicial. El juez puede suspender la obra hasta resolver. Si la impugnación prospera, puede ordenarse la restauración o la anulación de acuerdos. Si la comunidad pierde, puede afrontar costas y obligaciones de recomposición.

Y si ganás, ¿cobrás? Si la disputa es por dinero y se obtiene sentencia, la ejecución depende de la situación patrimonial de las partes; muchas veces la solución práctica es negociar condiciones antes de arribar a juicio.

Errores que arruinan el caso

• Empezar obras sin la aprobación de la asamblea o sin los permisos correspondientes.
• No presentar proyecto técnico: sin plano y memoria técnica, la asamblea y la municipalidad pueden objetar.
• Subestimar el costo futuro de mantenimiento: la obra puede aumentar expensas y generar conflictos posteriores.
• No formalizar contrato con la empresa: trabajos sin contrato dejan a la comunidad sin reparación frente a incumplimientos.
• Ignorar la necesidad de informar y conseguir consensos: la falta de transparencia alimenta impugnaciones y demoras.