Problemas con la contratación del servicio de mantenimiento

¿Tienes razón?

Tres factores deciden si podés exigir cambio, reparación o indemnización por un servicio de mantenimiento que no funciona: 1) qué dice el contrato firmado por la comunidad; 2) si la contratación fue autorizada conforme al reglamento o a las actas de la junta; y 3) las pruebas del incumplimiento del proveedor. Si el contrato prevé obligaciones claras (tareas, frecuencia, calidad) y el proveedor no las cumple, tu posición es fuerte. Si la contratación se hizo sin la aprobación que exige el reglamento de copropiedad, la contratación puede ser nula o anulable por vía de junta. Pero incluso sin contrato escrito, la comunidad tiene derechos si hay facturas, órdenes de servicio o pagos que prueben la relación.

También importa quién gestionó la contratación: si lo hizo el administrador dentro de sus facultades, la comunidad responde por el contrato; si lo hizo un presidente sin mandato, la validez depende del acto de la junta y del reglamento. Por último, si el incumplimiento causó daños a unidades privadas (humedades, golpes en elementos comunes que afecten unidades), los propietarios afectados tienen una vía específica para reclamar reparación de daños y perjuicios.

Cómo se soluciona

1) Reuní toda la prueba. Buscá el contrato o el presupuesto aceptado, facturas, órdenes de trabajo, comprobantes de pago, comunicaciones por WhatsApp o mail con la empresa, y las actas de la junta donde se aprobó la contratación. Si hay fotos o videos del defecto o del mal trabajo, exportalos y guardalos en varios soportes. Si algún vecino puede declarar que el proveedor no hizo lo pactado, pedile una declaración escrita.

2) Revisá el reglamento de copropiedad y las facultades del administrador. Si la contratación fue aprobada por acta, anotá la fecha y el texto. Si no se aprobó o se aprobó de forma irregular, ese hecho es central en la reclamación.

3) Reclamá por escrito de forma fehaciente a la empresa: describí los incumplimientos y pedí rectificación o rescisión del contrato con los remedios que la comunidad considere. En Argentina conviene enviar la intimación por carta documento o por un medio fehaciente que deje constancia. Reservá copia de todo.

4) Si la empresa no responde o niega la responsabilidad, la comunidad puede convocar una junta para decidir medidas: exigir reparaciones, aplicar multas contractuales si existen, retener pagos mientras no se cumpla (con prudencia, y siempre consultando el contrato y la ley para evitar indebidos descuentos) o rescindir. Tomá acta de la decisión.

5) Si la vía extrajudicial fracasa, corresponderá la vía judicial o la mediación previa obligatoria si aplica según la jurisdicción para este tipo de conflictos civiles y comerciales. En conflicto entre propietarios y proveedor, la comunidad puede demandar por incumplimiento contractual y daños. Si la gestión del administrador fue negligente, la comunidad puede reclamar al administrador por responsabilidad en la administración.

Qué puede hacer cada persona sola y qué necesita un profesional: como propietario podés reunir pruebas, solicitar copias de contrato y actas, y solicitar que se convoque junta. Para redactar intimaciones complejas, valorar rescisión, calcular daños o iniciar juicio, conviene un abogado que analice el contrato y represente a la comunidad.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y trabajo nuevo por parte de la empresa. Es lo más habitual: la empresa corrige y la comunidad firma una conformidad. Esto ahorra tiempo y gastos.

2) Acuerdo o conciliación ante mediación: las partes pactan reparación, plazo y, a veces, una compensación. Aquí la ventaja es recibir algo acordado sin ir a juicio; un acuerdo bien redactado evita problemas posteriores.

3) Juicio por incumplimiento: si la demanda prospera, la empresa puede ser condenada a cumplir, a reparar o a pagar daños. Si perdés el juicio, la comunidad puede quedar sin cobro y posiblemente con costas procesales según lo que decida el juez. Una sentencia contra una empresa insolvente puede ser letra muerta: cobro real depende de la situación patrimonial del demandado.

Y si ganás, ¿cobrás? El resultado depende de la solvencia de la empresa y de las medidas de ejecución que se puedan practicar. Ganar no garantiza cobro inmediato; a veces hay que ejecutar bienes o retener sumas.

Errores que arruinan el caso

• No guardar el contrato, las facturas y las comunicaciones: sin prueba documental el reclamo es más débil.

• No dejar constancia por escrito del incumplimiento ni enviar una intimación fehaciente: facilita que la empresa alegue falta de notificación.

• Actuar individualmente sin pasar por la junta cuando el reglamento exige acuerdo colectivo: la decisión administrativa puede ser nula.

• Retener pagos sin consenso de la junta o sin fundamento contractual claro: puede generar reclamos contra la comunidad o contra quien retuvo.

• No comprobar la solvencia del proveedor antes de contratar: contratar a quien no tiene recursos para responder dificulta cualquier recuperación.