Problemas con alquileres turísticos: ¿qué puede hacer la comunidad?

¿Tienes razón?

No siempre tenés razón por el solo hecho de que un vecino alquile su departamento a turistas. Lo que determina la posibilidad de actuar son tres ejes. Primero, el reglamento de copropiedad y las normas internas: algunos reglamentos prohíben expresamente actividades comerciales o cambios de uso que afecten la convivencia; otros son ambiguos. Segundo, la normativa municipal o provincial: muchas ciudades regulan los alquileres temporarios y exigen registración o cumplimiento de normas de seguridad e higiene; la falta de cumplimiento municipal puede ser fundamento para reclamar. Tercero, las molestias concretas: ruidos nocturnos, rotura de ascensores por sobrecarga, mayor uso de áreas comunes o inseguridad documentada respaldan una iniciativa comunitaria. Si el dueño cumple con la normativa y el reglamento no lo prohíbe, la comunidad tiene opciones limitadas; si hay incumplimientos o evidencias de perjuicio, la comunidad tiene herramientas para exigir remedios.

Cómo se soluciona

1. Reunir pruebas. Anotá fechas y horas de las molestias, sacá fotos o videos de situaciones relevantes, exportá mensajes y correos de quejas, y recabá declaraciones de testigos. Guardá comprobantes si hay daños en áreas comunes o gastos extraordinarios.

1. Notificar al propietario. La comunidad debe intimar fehacientemente al propietario informando las infracciones al reglamento o a las ordenanzas municipales y solicitando medidas correctivas: registración del alquiler, límites de ocupación, compensación por daños o cesación del uso comercial. En la intimación podría pedirse también que informe la identidad del administrador del alquiler temporario.

1. Verificar cumplimiento municipal. Consultá si el propietario cuenta con la registración o habilitación que exigen las normas locales. Si no la tiene, la comunidad puede elevar la denuncia al municipio o a la autoridad competente para que aplique sanciones administrativas.

1. Actuación de la asamblea. Si el reglamento lo permite, la asamblea puede imponer condiciones o sanciones administrativas internas (multas previstas en el reglamento, restricciones de uso de espacios comunes) o decidir solicitar modificaciones al reglamento para prohibir expresamente la actividad.

1. Mediación o acuerdo. Ante la posibilidad de litigar, muchas veces se logra un convenio: el propietario acepta limitar la actividad, controlar la entrada de huéspedes, contratar seguro de responsabilidad civil o pagar una contribución por mayor uso de servicios.

1. Si no hay respuesta, vía judicial. La comunidad puede iniciar acciones para que se declare el incumplimiento del reglamento y se ordenen medidas. También puede reclamar indemnizaciones por daños y perjuicios causados por el uso contrario al reglamento.

Qué puede alegar el propietario: derecho de propiedad y uso, actividad económica lícita si cumple normas municipales, y que las molestias son esporádicas. Ese argumento es efectivo si la comunidad no prueba la perturbación sostenida.

Qué puede pasar

1) Solución con carta y condiciones. Frecuente: tras intimación, el propietario regula su actividad—reduce la rotación, contrata administrador para controlar entradas, o se registra donde corresponde. Esto suele ser la salida más rápida y práctica.

2) Acuerdo o conciliación. Un convenio puede establecer reglas claras (horarios, límites de huéspedes, seguro, fianza por daños). Esto evita juicio y deja las obligaciones por escrito.

3) Juicio y sanción administrativa. Si la comunidad lleva el caso a la justicia, un fallo puede ordenar cesar la actividad en el edificio o imponer indemnización por daños. Además, la autoridad municipal puede aplicar multas o clausuras. Si la comunidad pierde, puede quedar sujeta a costas. Si gana, la ejecución puede depender del patrimonio del propietario.

Y si ganás, ¿cobrás? El cobro de indemnizaciones depende de que el propietario tenga bienes o garantías embargables; muchas veces la solución práctica es el acuerdo que garantiza cumplimiento y paga una compensación inmediata.

Errores que arruinan el caso

• Actuar sólo por enojos: denuncias públicas o expulsiones simbólicas empeoran la relación y sirven poco en juicio.
• No documentar las molestias con fechas y evidencia: sin continuidad probatoria la queja queda en opinión.
• Intentar multar si el reglamento no prevé sanciones: imponer multas fuera del marco estatutario puede ser inválido.
• No chequear las normas municipales: la vulneración administrativa es un argumento potente y muchas comunidades no lo usan.
• No coordinar entre administrador y asamblea: la dispersión de voces reduce eficacia.